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Quem deve pagar o IPTU: o inquilino ou o proprietário de imóvel alugado?

31/10/2013

Para responder prontamente essa pergunta, a resposta seria: a responsabilidade fiscal é do proprietário e a contratual, do locatário, via de regra. Mas para se entender a diferença entre essas duas obrigações e compreender a problemática que muitas vezes gira em torno desse tema, é necessário uma análise um pouco mais detalhada.

O IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) é um tributo, previsto pelo Código Tributário Nacional (CTN) em seu artigo 32.

“Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.”

Trata-se, de um imposto cujo fato gerador é a propriedade territorial urbana, ou seja, aquele que for proprietário de imóvel nos limites urbanos auferiu o fato gerador e está obrigado ao pagamento do IPTU.
Ao analisarmos essas breves linhas, chegamos a uma conclusão um tanto óbvia: a responsabilidade fiscal pelo pagamento do IPTU é do proprietário do imóvel e ponto final. Dessa forma, se o carnê do IPTU não for devidamente quitado, o proprietário certamente receberá uma citação de Execução Fiscal Municipal, onde a Municipalidade estará cobrando além do imposto devido, juros, correção monetária e multa pelo atraso.

Mas e o Inquilino? Se ele está na posse do imóvel, não tem responsabilidade sobre o pagamento do IPTU? Pode ter. Isso se o contrato de locação estipular a sua responsabilidade. Temos assim, uma responsabilidade contratual pelo pagamento do IPTU. Todavia, trata-se de uma responsabilidade, repita-se, contratual e não fiscal.

Isso porque o CTN aduz em seu artigo 123 que os contratos particulares – englobando-se aí o contrato locatício – não possuem qualquer efeito quando se trata da responsabilidade sobre o pagamento de tributos:
 
“Art. 123. Salvo disposições de lei em contrário, as convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias correspondentes.”

Ou seja, instaurada uma execução fiscal em face do proprietário, este não poderá usar o contrato de locação como documento em defesa, aduzindo que o responsável fiscal pelo pagamento é o locatário.
Mas o que fazer então? O proprietário do imóvel deve estipular o pagamento do IPTU em contrato, se essa for a vontade das partes. Assim, se o locatário não quitar o carnê do imposto, caberá ao primeiro direito de regresso contra o segundo, devendo este então ingressar com medida judicial cabível a fim de reaver seu direito.

Pode-se também estipular contratualmente que o pagamento do IPTU será realizado pelo proprietário do imóvel, sendo imediatamente repassado ao locatário, que mediante a apresentação do carnê com autenticação bancária deverá reembolsá-lo do pagamento.

Fonte: Andere Neto Advocacia e Consultoria Legal