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A compra do imóvel na planta.

31/10/2013

Comprar um imóvel na planta ou em construção é, via de regra, mais barato do que adquirir um imóvel novo ou usado. Trata-se de um boa opção para aqueles que não têm urgência de encontrar moradia. É um investimento de longo prazo, portanto exige paciência na espera e precauções particulares antes da compra, por tanto é com estar atento à alguns aspectos.

O advogado Otávio Andere, especialista em Direito Imobiliário dá algumas orientações.

- Antes de mais nada, verifique se, de fato, a localização é boa. Para escolher bem, prepare-se! Você vai precisar visitar alguns imóveis antes de se decidir. Visite, inclusive, outros imóveis construídos pela mesma empresa construtora;

- No Registro de Imóveis, verifique se existe o registro da incorporação do empreendimento;

- Confirme na Prefeitura se a planta do imóvel foi aprovada e se os dados correspondem aos que os vendedores lhe forneceram;

- Ao tirar uma certidão no Registro de Imóveis, certifique-se de que o imóvel não está hipotecado ou se possui qualquer outro tipo de restrição;

- Procure se informar sobre o regime das obras. Na construção por empreitada, a responsabilidade pela obra é exclusiva do vendedor; o preço é fechado, com as prestações e reajustes pré-determinados. Na construção por administração, há um "custo estimado" do imóvel, e o comprador tem maior participação no empreendimento: assume as despesas de construção e paga uma taxa de administração.

- Pesquise o custo do condomínio em prédios vizinhos, para ter uma idéia de quanto você irá pagar e evitar surpresas quando o seu imóvel ficar pronto. Lembre-se de que a despesa diminuirá se houver mais apartamentos no edifício e aumentará se o condomínio tiver piscina, playground, sauna, quadras poliesportivas etc. Hoje, grande parte dos condomínios trabalham com o sistema pay per use, ou seja, somente se paga por aquilo que for usado.

- Informe-se a respeito histórico da construtora, tanto no aspecto técnico (obras entregues) quanto no aspecto jurídico. Tal pesquisa pode ser realizada no site do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (www.tj.sp.gov.br).

- Acompanhe a obra. Para evitar surpresas desagradáveis na entrega do seu imóvel, acompanhe cada passo dado. Atualmente, algumas incorporadoras e construtoras oferecem relatórios mensais sobre o andamento da obra, fotos pela Internet e datas em que os interessados podem visitar o local.

- E lembre-se: em se tratando de imóvel no litoral, saiba que você terá de pagar, além do IPTU, o laudêmio, ou seja, qualquer imóvel que esteja em área da União ou do município paga um imposto toda vez que for vendido e uma taxa anual de ocupação à Secretaria do Patrimônio da União.

Não deixe de analisar cuidadosamente todas as cláusulas do contrato de compra de imóvel na planta ou em construção. O documento segue o mesmo padrão do compromisso de compra e venda de imóveis novos e usados, no entanto, contém um anexo chamado memorial ou memorial descritivo, que descreve o que está sendo comprado (isso é a sua garantia do que será construído) Esse memorial deve seguir as normas técnicas da ABTN e também deve estar redigido em detalhes. Antes de iniciar a venda das unidades, o incorporador deve tê-lo arquivado no Registro de Imóveis.

Uma das tentativas, tanto do comprador quanto da empresa vendedora do imóvel, para se protegerem de possíveis desvios do contrato –, como por exemplo a inadimplência de um ou falência do outro– é o seguro imobiliário, expresso no próprio contrato. Teoricamente, ele deve garantir o pagamento das prestações e a entrega do imóvel no prazo e nas condições acertadas. Mas lembre-se: a seguradora deve ser uma empresa conceituada e respeitada no mercado e sem nenhuma ligação ou participação societária com o grupo econômico da incorporadora. O seguro deve ter como beneficiário o comprador, não a construtora ou a incorporadora.

Esteja atento: acompanhe os lançamentos, pois ao se comprar na planta, paga-se menos.

Mais garantias ao comprador e ao agente financeiro.

O presidente Luis Inácio Lula da Silva sancionou no dia 02/08/04 a Lei 10.931. No que se refere à ampliação das garantias aos compradores e aos agentes financeiros, a lei trouxe importantes avanços – leia-se Patrimônio de Afetação e Alienação Fiduciária, dentre outros instrumentos. A obra e o imóvel escolhido para ser incorporado passam a compor um patrimônio separado da empresa, dando segurança tanto ao financiador quanto ao mutuário em caso de falência da construtora. E o instrumento jurídico denominado patrimônio de afetação, cuja utilização passa a ser facultada pela Lei muito poderá contribuir para a tão desejada proteção dos adquirentes de imóveis em construção, representando uma garantia de segurança não só para o consumidor, mas também para a instituição financiadora da construção, já que seus riscos se limitarão ao insucesso do empreendimento financiado.

Fonte: CRECI/SP