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Fiança Locatícia: duelo de gigantes.

31/10/2013

Mesmo depois de tanto tempo após a entrada em vigor do Código Civil, muitas ainda são as dúvidas que pairam nos contratos de locação. Mas dentre elas, a que mais tem sido objeto de litígio judicial é a questão sobre qual lei está em vigor: a Lei de Locações, Lei nº 8.245 publicada em 1991, ou o Código Civil de 2002 cujo vigor se deu em 2003?

Em linhas gerais de direito, entende-se, como via de regra que lei nova revoga a antiga quando trata do mesmo assunto ou expressamente o faz em seu texto. E aí encontramos a primeira exceção à regra: no caso específico temos aqui uma especialização da lei de locações sobre o assunto e por isso ela continua a prevalecer sobre o Código Civil.

Ainda nesse sentido temos o artigo 2.036 do Código Civil, que aduz ser de competência de lei específica toda e qualquer matéria sobre locações urbanas.

E assim parece que estamos livres de quaisquer problemas, não? Não !!! No que tange à fiança, ainda temos sérios problemas.

Não tratando de opinião pessoal e deixando de lado, com a devida vênia, o entendimento jurisprudencial, eis aqui um dilema locatício.

No canto direito temos o robusto artigo 39, que promete nocautear o assunto:

"Artigo 39 - Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel". Ou seja, o fiador é responsável pela estabilidade financeira da locação até o final desta, até a entrega das chaves. Isso significa a renúncia ao direito de se exonerar da obrigação de fiador.

Como toda boa luta tem dois oponentes, temos no canto esquerdo o Código Civil, que aos olhos do público parece conter todos os requisitos necessários para vencer o duelo.

Ouso aqui contar o motivo da briga: o opoente esquerdo alterou as normas para o fiador ver-se livre da fiança, ou seja, quanto à exoneração do fiador. Para ele, basta uma notificação do fiador e o prazo de 60 dias para que ele se exonere da fiança.

Assim vem ao ringue o artigo 835 do Código Civil:

"Artigo 835 - O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor". Assim, segundo este diploma legal, basta ao fiador notificar o credor sua intenção em exonerar-se da fiança e esperar pelo prazo de 60 dias.

E agora, qual legislação está vigorando? O artigo 853 se refere a todo e qualquer tipo de fiança, inclusive a imobiliária? Ou será que esta é regida pela Lei especial do Inquilinato?

Mais uma vez, ouso aqui dizer que tal duelo ainda não tem solução:

Devemos levar em consideração o entendimento de que a Lei do Inquilinato prevalece sobre o artigo 835 do Código Civil, pois segundo o artigo 2.036 deste mesmo diploma legal, a locação de prédio urbano, que esteja sujeita a lei especial, por ela continua sendo regida.

Todavia, outra doutrina assegura que a fiança é regida pelo Código Civil e não pela Lei do Inquilinato, isso porque o poderoso Código Civil "especializa" com maior complexidade o capítulo da fiança.

Aos "expectadores" devo aqui ressaltar minhas ressalvas quando da assinatura de contratos de locação, estejam pelo lado do Locador, estejam pelo lado do Locatário. Fica aqui meu conselho para que a leitura do contrato seja feita com minúcia, para que tudo fique claro. E, na dúvida, consulte seu advogado.

Otávio Andere Neto é sócio do escritório Andere Neto Advocacia em São Paulo. Especialista em direito imobiliário, é pós-graduando em direito tributário na Faculdade Getúlio Vargas.

Fonte: Andere Neto Advocacia e Consultoria Legal