Imóveis sem função

Não há motivo para a cidade de São Paulo abrir mão de notificar donos de edificações ociosas.

Com um déficit habitacional estimado em cerca de 474 mil moradias, segundo dados da prefeitura, São Paulo vive um problema que atinge dimensões nacionais.

A cidade tem procurado nos últimos anos abandonar a lógica perversa da construção de conjuntos em terrenos periféricos, com pouca ou nenhuma infraestrutura, em favor da valorização de regiões menos distantes, dotadas de transporte coletivo, energia e saneamento.

Parte desse esforço envolve a tentativa de dar sentido social a imóveis na área central, muitos dos quais estão abandonados ou subutilizados. Há uma série de dispositivos legais, como a Constituição e o Estatuto das Cidades, que ampara medidas dessa natureza.

Em São Paulo, essa diretriz é reforçada por lei municipal de 2010 e pelo Plano Diretor Estratégico, de 2014, que definiu o que são imóveis ociosos: os não edificados em área superior a 500 m², os subutilizados (com área construída menor que a exigida) e não utilizados (que tenham ao menos 60% da área construída vazia há mais de um ano).

Propriedades nessas condições em determinadas áreas estão sujeitas a aumentos progressivos de IPTU e mesmo a medidas mais drásticas, como a desapropriação paga com títulos da dívida pública.

Depois de um período em que o poder municipal se voltou ao assunto e notificou centenas de proprietários, registrou-se expressivo arrefecimento dessas iniciativas.

Em 2017, sob João Doria (PSDB), as notificações caíram de 509, no ano anterior, para 59; em 2018, na gestão de Bruno Covas (PSDB), elas foram apenas 8, de acordo com dados da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento.

Essa situação motivou a abertura de inquérito por parte do Ministério Público de São Paulo para apurar as causas da mudança. A prefeitura, por intermédio de Fernando Chucre, secretário responsável pela área, afirma que os avisos serão retomados.

Não há motivo para o município abrir mão dessa política. Pelo contrário, trata-se de um dos caminhos a seguir em busca de uma cidade menos desigual.

FONTE: JORNAL FOLHA https://www1.folha.uol.com.br/opiniao/2019/01/imoveis-sem-funcao.shtml

 

Mesmo com extinção da renovatória sem resolução do mérito, locatário pode ser condenado a pagar aluguéis do período

É possível determinar ao locatário o pagamento dos aluguéis vencidos, na própria ação renovatória julgada extinta sem resolução de mérito, referentes ao período em que permaneceu ocupando o imóvel a partir do término do contrato até a sua desocupação.

Esse foi o entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar recurso especial interposto por uma comerciante. Inicialmente, ela havia ajuizado ação renovatória contra os locadores ao argumento de que cumpria suas obrigações e mantinha no prédio locado o mesmo ramo de comércio.

Os locadores, por sua vez, entraram com ação de despejo por denúncia vazia, e o imóvel foi desocupado pela locatária. Diante disso, a ação renovatória foi extinta sem resolução de mérito, por perda de objeto. A sentença ainda condenou a locatária a pagar o aluguel atualizado durante o período entre o vencimento do prazo do contrato e a desocupação do imóvel.

Porém, a locatária afirmou que a condenação ao pagamento da diferença dos aluguéis no período da renovatória não havia sido pleiteada pelos locadores, por isso seria uma decisão ultra petita.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) afastou a tese de julgamento ultra petita, pois considerou que o pedido de pagamento dos aluguéis ocorreu assim que o imóvel foi desocupado, fato superveniente que autorizaria a sua formulação naquele momento processual, e confirmou a sentença.

O ministro Moura Ribeiro, relator do recurso especial, explicou que a Lei de Locação (Lei 8.245/91), além de garantir o direito à renovação da locação, possibilita ao locador pedir a fixação de aluguel provisório correspondente ao praticado no mercado, estabelecendo ainda que, renovada a locação, as diferenças dos aluguéis serão executadas na própria ação.

Sem impedimento

De acordo com o ministro, mesmo sem previsão específica na Lei de Locação sobre a hipótese da não renovação do contrato, é possível valer-se da regra geral estipulada no artigo 575 do Código Civil de 2002 (CC/02), segundo a qual o locatário, após ser notificado do término da locação, “arcará com os aluguéis até a devolução do bem”.

No entendimento do relator, “inexiste impedimento para que, mesmo diante da extinção da ação renovatória sem resolução do mérito, pela desocupação do imóvel decorrente de ação de despejo por denúncia vazia, seja ele condenado aos aluguéis vencidos em tal período”.

Segundo Moura Ribeiro, enquanto o locatário estiver na posse do imóvel, “é devida a retribuição pelo seu uso, ainda que findo o contrato, sob pena de enriquecimento sem causa, circunstância proibida à luz do artigo 884 do CC/02, e violação da boa-fé objetiva, estabelecida no artigo 422 do CC/02”.

Leia o acórdão.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s): REsp 1528931

FONTE: STJ

26 de novembro de 2018

STJ fixa teses sobre prazo prescricional para cobrança judicial do IPTU

A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou a tese de que o marco inicial para contagem do prazo de prescrição da cobrança judicial do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) é o dia seguinte à data estipulada para o vencimento da cobrança do tributo.

No mesmo julgamento, o colegiado também definiu que o parcelamento de ofício (pela Fazenda Pública) da dívida tributária não configura causa suspensiva da contagem da prescrição, tendo em vista que não houve anuência do contribuinte.

As duas teses foram estabelecidas em julgamento de recursos especiais repetitivos (Tema 980), e permitirão a definição de ações com idêntica questão de direito pelos tribunais do país. De acordo com o sistema de recursos repetitivos, pelo menos 7.699 processos estavam suspensos em todo o Brasil aguardando a solução do tema pelo STJ.

Lei local

Relator dos recursos especiais repetitivos, o ministro Napoleão Nunes Maia Filho explicou inicialmente que, nos casos de lançamento do tributo de ofício, o prazo prescricional de cinco anos para que a Fazenda Pública realize a cobrança judicial de seu crédito tributário começa a fluir após o prazo estabelecido pela lei local para o vencimento do pagamento voluntário pelo contribuinte.

Por consequência, apontou o ministro, até o vencimento estipulado, a Fazenda não possui pretensão legítima para ajuizar execução fiscal, embora já constituído o crédito desde o momento em que houve o envio do carnê para o endereço do contribuinte.

“A pretensão executória surge, portanto, somente a partir do dia seguinte ao vencimento estabelecido no carnê encaminhado ao endereço do contribuinte ou da data de vencimento fixada em lei local e amplamente divulgada através de calendário de pagamento”, afirmou o relator.

Cota única

Segundo Napoleão, nas hipóteses em que o contribuinte dispõe de duas ou mais datas diferentes para o pagamento em parcela única – como no caso específico dos autos analisados –, considera-se como marco inicial do prazo prescricional o dia seguinte ao vencimento da segunda cota única, data em que haverá a efetiva mora do contribuinte, caso não recolha o tributo.

“Iniciado o prazo prescricional, caso não ocorra qualquer das hipóteses de suspensão ou interrupção previstas nos arts. 151 e 174 do CTN, passados cinco anos, ocorrerá a extinção do crédito tributário, pela incidência da prescrição”, disse o relator.

Suspensão

Em relação à possibilidade de suspensão da contagem da prescrição em virtude do parcelamento de ofício, o ministro relator destacou que a liberalidade do Fisco em conceder ao contribuinte a opção de pagamento à vista ou parcelado, independentemente de sua concordância prévia, não configura uma das hipóteses de suspensão previstas no Código Tributário Nacional.

Segundo o ministro, o parcelamento também não constitui causa de interrupção da prescrição, já que há a exigência legal de reconhecimento da dívida por parte do contribuinte.

“O contribuinte não pode ser despido da autonomia de sua vontade, em decorrência de uma opção unilateral do Estado, que resolve lhe conceder a possibilidade de efetuar o pagamento em cotas parceladas. Se a Fazenda Pública Municipal entende que é mais conveniente oferecer opções parceladas para pagamento do IPTU, o faz dentro de sua política fiscal, por mera liberalidade, o que não induz a conclusão de que houve moratória ou parcelamento do crédito tributário, nos termos do art. 151, I e VI do CTN, apto a suspender o prazo prescricional”, disse o ministro ao fixar as teses repetitivas.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):
REsp 1641011
REsp 1658517

FONTE: STJ

21 de novembro de 2018

Construtora não pode cobrar IPTU e condomínio antes da entrega das chaves

O juiz de Direito Guilherme Ferreira da Cruz, da 45ª vara Cível Central de SP, condenou uma construtora a devolver os valores recebidos em virtude da cobrança de IPTU e despesas de condomínio antes mesmo da entrega das chaves dos imóveis aos compradores. O magistrado ainda declarou abusivas as cláusulas contratuais firmadas pela construtora com os clientes nas quais as taxas eram cobradas.

A ação civil foi ajuizada pelo Ministério Público, que requereu a nulidade das cláusulas que previam a cobrança de despesas de condomínio, taxas pela anuência de incorporadora, e IPTU antes mesmo da entrega das chaves dos imóveis aos compradores.

Ao analisar o caso, o juiz Guilherme Ferreira da Cruz considerou que a cobrança das taxas implica desvantagem exagerada para o consumidor, “isto porque, até o pagamento integral do preço e a entrega da posse direta, o imóvel ainda integra o patrimônio da empresa, que pode até uma vez resolvido o ajuste primário, mesmo em sede liminar vender novamente a unidade“.

O magistrado considerou ainda que a expedição do habite-se não se confunde com a entrega do imóvel, “seja porque a caracterização contratual de que a obra se encontraria concluída pela obtenção do habite-se é abusiva“, e considerou que não há responsabilidade tributária para o consumidor antes do exercício da posse.

É evidente também e para o consumidorque não há ônus tributários e/ou de condomínio sem exercício de posse20, pouco importando a existência de disciplina contratual diversa, nitidamente abusiva21, e/ou a obtenção do habite-se ou a instalação formal da universalidade; aliás, segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente.”

Com isso, o magistrado declarou abusivas e nulas as cláusulas contratuais que estabelecem o pagamento das taxas e impôs à construtora as obrigações de não executar as cláusulas e de devolver os valores recebidos em virtudes delas com correção monetária dos pagamentos dos clientes e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês.

Processo: 1079683-70.2017.8.26.0100 da 45ª vara Cível Central de SP (sentença em anexo)

Fonte:  REVISTA MIGALHAS 

DATA: Sábado, 4 de agosto de 2018

Penhora de imóvel de alto valor é desconstituída por se tratar de residência familiar

A Oitava Turma do Tribunal Superior do Trabalho desconstituiu a penhora de um imóvel que era usado como sede de uma empresa imobiliária e como moradia dos proprietários. Para a Turma, o elevado valor do imóvel não afasta a proteção legal da impenhorabilidade do bem de família prevista na Constituição da República.

O imóvel, situado em Curitiba (PR) e avaliado em R$ 15 milhões, tem área de 5.470 metros quadrados. A residência, com 1.226 metros quadrados, possui churrasqueira e quadra esportiva. O Tribunal Regional do Trabalho da 9ª Região (PR) manteve a penhora com o entendimento de que a proteção do bem de família suntuoso não pode prevalecer em detrimento do crédito alimentar trabalhista. “O valor do imóvel é excessivo, e os executados podem adquirir outro imóvel com o valor remanescente da hasta pública”, registrou o TRT.

A relatora do recurso de revista dos proprietários, ministra Dora Maria da Costa, ressaltou que há registro do Tribunal Regional de que o imóvel consiste é a única residência dos donos, e nela residem também um filho, dois netos e quatro bisnetos. Segundo a relatora, o TRT, ao manter a penhora, reservou R$ 1 milhão do produto da arrematação para a aquisição de outro imóvel pelos donos, a fim de garantir sua moradia.

No entanto, a ministra observou que a jurisprudência em relação à impenhorabilidade do bem de família vem evoluindo, tendo em vista que o direito à moradia é previsto na Constituição (artigo 6º) como direito social e garantia fundamental do cidadão. A relatora assinalou ainda que, de acordo com a Lei 8.009/1990, que trata da impenhorabilidade do bem de família, “considera-se residência um único imóvel utilizado pelo casal ou pela entidade familiar para moradia permanente”.

Por unanimidade, a Turma deu provimento ao recurso e determinou o levantamento da penhora. Após a publicação do acórdão, foram opostos embargos de declaração, ainda não julgados.

(MC/GS/CF)

Processo: RR-1850700-90.2005.5.09.0029

FONTE: TST

Terceira Turma reconhece cessão de locação de imóvel ante silêncio de locador notificado

Com base nos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a cessão de locação de imóvel pode ocorrer a partir da notificação extrajudicial ao locador, mesmo que não haja manifestação de anuência. O entendimento é de que o prazo de 30 dias é decadencial, interpretando-se o silêncio como consentimento.

Segundo os autos, dois sócios alugaram imóvel para a instalação de um bar em 2002. Três anos depois, um deles, que havia colocado os pais como fiadores do aluguel, deixou a sociedade. O bar continuou em funcionamento no mesmo local.

Em 2008, o locador ajuizou ação de despejo por falta de pagamento contra o que saiu da sociedade. A ação foi extinta sem resolução do mérito, antes mesmo da citação, em virtude da purgação da mora efetuada por terceiro.

O locatário, então, promoveu a notificação extrajudicial do locador e do bar acerca de seu afastamento da relação locatícia. Como não obteve resposta sobre a notificação, ajuizou ação pedindo a declaração de insubsistência da relação locatícia e a inexistência das obrigações respectivas.

No entanto, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) confirmou a sentença para manter a relação jurídica, por considerar o contrato válido e eficaz. De acordo com o TJSP, o silêncio dos envolvidos não torna a relação inexistente, assim como o pagamento do aluguel por terceiro não implica a formação de novo contrato.

Realidade diversa

Em recurso especial, o então locatário pediu o reconhecimento judicial da cessão de locação. A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, destacou que a boa-fé objetiva e a função social do contrato devem ser consideradas no caso.

“É indiscutível que o contrato foi inicialmente celebrado com o recorrente, pessoa natural, com a finalidade de viabilizar a instalação da pessoa jurídica por ele constituída. De outro lado, é do mesmo modo indiscutível que a literalidade das cláusulas contratuais há muito não corresponde à realidade estabelecida entre os sujeitos do processo”, explicou a ministra.

Segundo Nancy Andrighi, é possível inferir, dos autos, que o contrato de locação, embora existente e válido, tornou-se ineficaz em relação ao ex-sócio a partir da notificação extrajudicial, quando a responsabilidade passou para a pessoa jurídica. Além disso, o locador tinha o prazo de 30 dias após a notificação para manifestar sua anuência ou oposição à mudança no contrato, o que não ocorreu.

“Não havendo manifestação do locador nos 30 dias seguintes à notificação, presume-se a sua autorização, a afastar, pois, a eventual imputação de violação da lei ou do contrato pelo primitivo locatário, legitimando-se, assim, a cessão da locação”, esclareceu a relatora.

Expectativa concreta

Em seu voto, a ministra afirmou que a cessão da locação é uma das formas de substituição subjetiva admitidas pela Lei 8.245/91. Dessa forma, o caso em análise representaria uma hipótese de consentimento posterior à efetiva cessão.

“A ausência de qualquer oposição à notificação extrajudicial promovida pelo locatário, aliada à permanência da pessoa jurídica no imóvel, inclusive pagando os aluguéis, e à purgação da mora por terceiro estranho ao contrato, tudo isso com o pleno conhecimento do locador, criaram no recorrente a expectativa concreta de ter-se consolidado a cessão da locação em favor daquela, legitimando-se, assim, a situação de fato vigente”, concluiu Nancy Andrighi.

Leia o acórdão.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1443135
Fonte: STJ

Transação para quitar débitos de contrato de locação é nula sem autorização do cônjuge do fiador

O instrumento transacional que estabelece novas obrigações, fixa novos prazos e forma de pagamento é equivalente a um novo contrato. Por isso, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu declarar nula a fiança prestada para instrumento particular de transação, feito sem autorização da esposa do fiador, para o parcelamento de débitos de locação de imóvel.

O relator do recurso, ministro Villas Bôas Cueva, reformou o acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) que, fundamentado na jurisprudência do STJ acerca da responsabilidade do fiador na prorrogação do contrato e do artigo 39 da Lei 8.245/91, considerou que o termo de transação não configurou novo contrato e, portanto, não necessitaria da outorga uxória (autorização do cônjuge).

O instrumento transacional é o documento pelo qual as partes pactuaram a extinção de uma obrigação por meio de concessões mútuas ou recíprocas. Para o TJRS, a chamada Lei do Inquilinato estabelece que o fiador responde pela prorrogação do contrato de locação até a efetiva devolução do imóvel, por meio da entrega das chaves, independentemente de o contrato ter sido, inicialmente, por tempo determinado.

O ministro, entretanto, ressaltou que todo negócio jurídico prestado por pessoas casadas, exceto em caso de separação absoluta de bens, deve conter a anuência de ambos os cônjuges, conforme dispõe o artigo 1.647, inciso III, do Código Civil de 2002.

“Não há como prevalecer a tese do tribunal de origem, haja vista que o instrumento transacional cria novas obrigações, fixa novo prazo e forma de pagamento, necessitando da anuência dos contraentes originários e dos eventuais garantidores. Portanto, a transação é um novo contrato”, afirmou o ministro Cueva.

Execução judicial

Locadores e a locatária celebraram contrato de locação comercial de imóvel em Porto Alegre. O fiador obrigou-se, solidariamente, a responder pela integralidade dos débitos oriundos do acordo por todo o prazo de vigência, como pelo período de prorrogação do contrato por prazo indeterminado, até a desocupação do imóvel.

Findado o prazo determinado, a locatária prorrogou o contrato por prazo indeterminado e permaneceu no imóvel. Contudo, se tornou inadimplente, deixando de pagar o aluguel e as despesas acessórias da locação. O inadimplemento motivou a celebração de um instrumento de transação extrajudicial, sem a anuência do cônjuge do fiador, pelo qual se parcelaram os débitos vencidos e não pagos até a data.

Entretanto, as obrigações estipuladas no instrumento também não foram cumpridas. Os locadores, então, ajuizaram ação de execução com fins de cobrança dos valores devidos, alegando que o fiador e a locatária são responsáveis diretos pelos débitos, contabilizados em quase R$ 48 mil.

Anuência do cônjuge

Em seu voto, Villas Bôas Cueva destacou a incidência da Súmula 332 do STJ, que estabelece que a fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia. Para o ministro, por se tratar de um “novo contrato”, seria necessário a autorização do cônjuge do fiador para que a garantia tivesse validade.

“Seja qual for a natureza jurídica do instrumento celebrado, é imprescindível a participação dos consortes, motivo pelo qual a ausência de um deles provoca a ineficácia da garantia prestada”, concluiu.

Com esse entendimento, a turma, a unanimidade, declarou a nulidade da garantia prestada na transação extrajudicial e extinguiu a execução judicial contra os fiadores.

Leia o acórdão.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1711800

Fonte: STJ

Regras para os distratos são aprovadas na Câmara dos Deputados

Projeto de Lei 1220/2015 que disciplina a matéria, foi aprovado dia 6 de junho. Agora, segue para o Senado e a sanção do presidente da República

O Plenário da Câmara dos Deputados aprovou nesta quarta-feira, 6 de junho, o Projeto de Lei 1220/2015, do deputado Celso Russomanno (PRB-SP), que disciplina os valores a receber pelo mutuário na desistência da compra de imóvel, os distratos. Aprovado na forma de substitutivo do relator do PL, deputado José Stédile (PSB-RS), a matéria segue para validação no Senado.

“O Secovi-SP atuou intensamente na tentativa de regulamentar a questão do distrato, porque este PL defende a atividade imobiliária, que gera emprego, e o comprador de boa-fé”, afirma Flavio Amary, presidente do Secovi-SP. “O texto aprovado não é o melhor para o setor, mas regulamenta a questão e traz segurança jurídica a todos”, conclui o dirigente.

De acordo com o texto aprovado, nos empreendimentos imobiliários optantes pelo regime tributário do Patrimônio de Afetação, o comprador que desistir da aquisição do imóvel na planta receberá 50% dos valores pagos, com dedução antecipada da corretagem. Para os desistentes da compra de unidades em empreendimentos que não estiverem com o patrimônio assegurado dessa forma, a multa ficou estabelecida em 25% dos valores pagos, que serão retidos pela incorporadora. Devoluções de valores ocorrerão em 180 dias após o distrato.

Descontos – Nos casos em que o mutuário teve a unidade imobiliária disponível para uso, antes mesmo do “habite-se”, e resolver distratar, independentemente de a empresa ser optante ou não do Patrimônio de Afetação, a incorporadora imobiliária poderá descontar os valores relativos aos impostos incidentes sobre a unidade; as cotas de condomínio e contribuições devidas pelos moradores; os encargos previstos em contrato; e um montante a título de fruição do imóvel, que será calculado segundo critério pactuado em contrato ou, na falta deste, de forma fixada pelo juiz em valor equivalente ao de aluguel de imóvel de mesmo padrão e na mesma localidade.

O comprador desistente da compra do imóvel ficará isento do pagamento da multa contratual de 25% ou 50% somente se apresentar outro comprador para a unidade habitacional objeto de distrato e se a operação de compra e venda tiver anuência da incorporadora e o novo mutuário tiver aprovados o cadastro e a capacidade financeira para assumir o financiamento.

No caso de revenda do imóvel distratato antes do prazo para pagamento da restituição, o valor a ser devolvido ao comprador será pago em até 30 dias dessa revenda.

Atraso na entrega da unidade – Conforme o substitutivo do deputado Stédile aprovado na Câmara, fica assegurado às empresas imobiliárias, em caso de atraso na entrega do imóvel, o prazo de 180 dias de prorrogação para esta entrega sem a incidência de multa ou motivo para rescisão contratual, por parte do mutuário, desde que o dispositivo esteja expressamente pactuado no contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Após esses 180 dias, o comprador poderá pedir a rescisão contratual, sem prejuízo da devolução dos valores pagos e da multa estabelecida, corrigidos, em até 60 dias corridos a partir do pedido de distrato.

Na hipótese de o prazo de carência ultrapassar os 180 dias e o comprador do imóvel não desejar romper o contrato, será devida, na data de entrega da unidade, o pagamento de indenização de 1% do valor pago pelo mutuário à incorporadora para cada mês de atraso, corrigidos monetariamente.

Desistência – O substitutivo aprovado disciplina a desistência da compra de imóveis realizada em estandes de venda e fora da sede do incorporador do empreendimento.

O direito de arrependimento poderá ser exercido em sete dias, contados da compra do imóvel, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive da comissão de corretagem. Se o comprador não manifestar o arrependimento em sete dias, o contrato será considerado irretratável.

Loteamentos – No caso de loteamentos, o texto aprovado consagrou o direito da restituição pelos adquirentes deduzindo-se cumulativamente a fruição em 1% ao mês, o montante devido por cláusula penal limitado a 10%, os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente, os débitos de impostos sobre IPTU e contribuições associativas, e a comissão de corretagem.

Confira o texto completo do substitutivo aprovado na Câmara dos Deputados e que seguirá para aprovação no Senado e sanção do presidente da República.

(Texto elaborado com base em informações divulgadas no site da Câmara dos Deputados)

Autor: Assessoria de Comunicação – Secovi-S

Fonte: SECOVI

Herdeiro pode pleitear usucapião extraordinária de imóvel objeto de herança

Mesmo no caso de imóvel objeto de herança, é possível a um dos herdeiros pleitear a declaração da prescrição aquisitiva do bem (usucapião), desde que observados os requisitos para a configuração extraordinária previstos no artigo 1.238 do Código Civil de 2002 – o prazo de 15 anos cumulado com a posse exclusiva, ininterrupta e sem oposição dos demais proprietários ou de terceiros.

O entendimento foi reafirmado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao reformar acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) e determinar o retorno dos autos à origem para o prosseguimento da ação de usucapião, anteriormente julgada extinta sem resolução de mérito.

A ação de usucapião extraordinária, proposta por um dos herdeiros, buscava o reconhecimento, em seu favor, do domínio do imóvel objeto de herança.

Em primeira instância – a sentença foi posteriormente confirmada pelo TJSP –, o juiz julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, por entender que o fato de a herdeira afirmar que é possuidora do bem de forma exclusiva não permite que ela adquira a propriedade individualmente, pois a tolerância dos demais herdeiros gera a detenção do bem, mas não sua posse.

Requisitos

A relatora do recurso especial da herdeira, ministra Nancy Andrighi, destacou que, com o falecimento, ocorre a transmissão do imóvel aos seus herdeiros, conforme regra do artigo 1.784 do Código Civil de 2002.

“A partir dessa transmissão, cria-se um condomínio pro indiviso sobre o acervo hereditário, regendo-se o direito dos coerdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, pelas normas relativas ao condomínio, como mesmo disposto no artigo 1.791, parágrafo único, do CC/02”, apontou a ministra.

Todavia, a relatora destacou que o STJ possui jurisprudência no sentido de que é possível o condômino usucapir, em nome próprio, desde que atendidos os requisitos legais da usucapião e que tenha sido exercida a posse exclusiva pelo herdeiro/condômino como se dono fosse (animus domini).

“Conclui-se, portanto, que a presente ação de usucapião ajuizada pela recorrente não deveria ter sido extinta, sem resolução do mérito, devendo os autos retornar à origem a fim de que a esta seja conferida a necessária dilação probatória para a comprovação da exclusividade de sua posse, bem como dos demais requisitos da usucapião extraordinária”, concluiu a ministra ao determinar o retorno dos autos à origem.

Leia o acórdão.

Fonte: STJ

Liminar proíbe cobrança de condomínio e IPTU antes de entrega de chaves do imóvel

A 5ª Vara Cível do Foro de Santos concedeu liminar antecipada a compradores de um imóvel que receberam cobranças relativas a despesas condominiais e Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) mesmo antes de receberem as chaves. A decisão do juiz José Wilson Gonçalves determina que as construtoras efetuem a quitação pontual desses encargos, sem permitir que os autores sejam cobrados ou acionados judicialmente pelos respectivos credores, sob pena de multa pelo dobro de cada valor, sem prejuízo de condenação por dolo processual e verificação criminal por desobediência.

Os autores do processo alegam que pagaram a entrada do imóvel e deveriam ter recebido as chaves em março de 2017, mas uma pendência entre a construtora e a Caixa Econômica Federal emperra o financiamento do restante do valor, o que por sua vez impede a entrega da residência.

Contribuições condominiais e imposto predial e territorial urbano, são devidos, em face do consumidor, tão somente depois do recebimento das chaves por ele, razão por que não se cogita de exigibilidade em face dos autores”, ressaltou o magistrado. Cabe recurso da decisão.

Fonte: TJ/SP no Processo n° 1027236-77.2017.8.26.0562

Comunicação Social TJSP – RN (texto) / Internet (Foto)

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