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Especialistas em Direito Imobiliário

Andere Neto Advocacia

Otavio Andere Neto

Sócio Fundador

É advogado pós-graduado em Direito Tributário pela FGV-GVLaw e especialista em Desapropriação e Direito Imobiliário em São Paulo, onde atua há mais de 15 anos. É membro da Associação dos Advogados de São Paulo e da Ordem dos Advogados do Brasil. Atualmente, atua no escritório como advogado em direito imobiliário e desapropriação.

Sobre o Direito Imobiliário

Segundo o código civil, “os direitos sobre os imóveis só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos". O advogado Otavio Andere Neto lembra ainda que: "só se adquire um imóvel depois de devidamente registrado no cartório de registro de imóveis competente."

E a escritura pública é o documento indispensável para validar esse negócio jurídico bem como qualquer outra alteração relacionada a propriedade. Através desse documento o cartório de registro imobiliário é obrigado a averbar a matricula para certificação da propriedade do imóvel.

Procedimentos adotados pelo nosso escritório

Ação de adjudicação compulsória

Ação destinada ao comprador de boa-fé para obter o título definitivo que o vendedor negou-se a conceder, visando uma sentença de reconhecimento de domínio e posterior propriedade. Como por exemplo quando se há um contrato de compra e venda de um imóvel mas o vendedor não quer passar a escritura definitiva. A adjudicação compulsória tem fundamento no artigo 16 do Decreto-lei n. 58/37, arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil e arts. 640 e 641 do Código de Processo Civil. Dentre estes artigos destaca-se ainda o 466- B: ”Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado”.

Ação de despejo por falta de pagamento

Ação que visa a cobrança judicial e consequente retirada do inquilino do imóvel devido a falta de pagamento dos alugueis devidos. Como no caso do inquilino que não paga os alugueis e continua na posse do imóvel. O despejo por falta de pagamento tem fundamentação prevista no nos artigos 9º, n.º III e 62 da Lei n. 8245/91. No universo do direito imobiliário, existem diversas outras possibilidades de despejo, dentre elas: (i) despejo por sub-locação; cessão ou empréstimo não consentido (art. 13); (ii) despejo por infração de mútuo acordo (art. 47, I c/c 9°, I e 59, § 1°, I); (iii) despejo por desvio de uso do imóvel (art. 23); (iv) despejo para reparos urgentes (art. 47, I c/c 9°, IV); (v) despejo para uso próprio e de parentes (art. 47, III c/c §§ 1° e 2°); (vi) despejo para demolição ou edificação licenciada (art. 47, IV); (vii) despejo em virtude da permanência de pessoas não autorizadas após a morte do locatário (arts. 11, I e 59, § 1º, IV); (viii) despejo em virtude da alienação do imóvel durante a locação (art. 8°), dentre outras.

Ação de extinção de condomínio

Visa a extinção de propriedade comum de um imóvel, ou seja, quando duas ou mais pessoas são proprietárias do mesmo imóvel. Ocorre, via de regra, quando os proprietários discordam sobre a forma como esse imóvel está sendo administrado ou quando apenas um não paga as despesas em detrimento do outro. Para desfazer o esse condomínio, é necessário dividir o imóvel em partes equivalentes à porcentagem que cada condômino possui no mesmo, usualmente através de ação de extinção do condomínio que estabelece um valor para o imóvel e os demais proprietários terão preferência na compra do mesmo. A ação de extinção de condomínio tem fundamento nos artigos 1.112, IV e 1.113 e seguintes do Código de Processo Civil, art. 1.322, do Código Civil. Vida de regra, há um pedido cumulativo para que se proceda a venda judicial do bem após sentença, nos termos dos arts. 1.113 a 1.119 do Código de Processo Civil.

Ação de imissão na posse

Confere ao interessado a posse de determinado bem a que tem direito e que está sendo privado de alguma forma. Trata-se de uma ordem judicial para que o requerente tome posse do imóvel. Ocorre comumnente em imóveis adquiridos em leilões judiciais. A ação de imissão na posse tem fundamento nos artigos 1.204, 1.205 e 1.228 do Código Civil, onde ressalto o artigo 1.228 que assim fundamenta a ação: "o proprietário é titular do direito de usar, gozar, dispor de seus bens, e de reavê-los de quem quer que injustamente os possua" . Muito comum ainda o pedido de liminar nesse tipo de ação, com fundamento no artigo 461-A e 273, I do Código de Processo Civil, de modo que os proprietários possam imitir no imóvel de sua propriedade.

Ação de reintegração de posse

Ação destinada a reaver a posse de imóvel do poder de quem injustamente o possua ou detenha. É exercida pelo titular do domínio, no caso o proprietário e visa reconhecer seu direito de propriedade, com a restituição da coisa que lhe foi indevidamente tomada. Ocorre tanto de bens móveis como imóveis. A reintegração de posse tem fundamento nos artigos 582 e 1.210, do Código Civil e 920 e seguintes do Código de Processo Civil. Dentre eles, destaca-se o Art. 926. "O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação e reintegrado no de esbulho."

Ação de suprimento de outorga conjugal

Destinada a suprir a autorização não concedida pelo cônjuge para a venda de um imóvel. O art. 1.647 do Código Civil de 2002 especifica a necessidade de outorga conjugal para determinados atos e negócios jurídicos. Assim, a presente se faz necessária para suprir judicialmente a concordância do outro cônjuge.

Ação de usucapião

Processo judicial destinado a reconhecer direito de propriedade em relação à posse de um bem móvel ou imóvel em decorrência do uso deste por um determinado tempo. Em outras linhas, trata-se da aquisição de propriedade em virtude de posse ininterrupta e prolongada. Melhor dizendo, aquele que possuir imóvel como seu, sem interrupção nem oposição, por determinado número de anos, poderá adquirir-lhe a propriedade por meio de sentença judicial, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Ação renovatória

Visa garantir o direito do empresário de renovar contrato de locação referente ao imóvel onde esteja localizado seu ponto comercial. Nos termos da Lei 8.245/91, a chamada Lei de Locação a ação renovatória, esta somente será cabível se forem preenchidos alguns requisitos, dentre eles: (i) ser proposta oportunamente, nos primeiros seis meses do último ano de vigência do contrato. (ii) existir um ou sucessivos contrato (s) prévio (s) de locação comercial, que representem locação ininterrupta por período não inferior a 5 anos; e (iii) exercer a mesma atividade comercial, no mesmo ramo, por período mínimo de 3 anos ininterruptos, dentre outros.

Ação de cobrança de despesas condominiais

Destinada a cobrar as cotas condominais em atraso. Os condôminos inadimplentes ficam sujeitos à cobrança judicial da dívida conforme previsão do artigo 275, inciso II “b” do Código de Processo Civil. A cobrança pode ocorrer logo após o primeiro mês de inadimplência, com a aplicação de multa de 2%, juros de 1% ao mês e correção monetária, ou o convencionado em cada condomínio.

O escritório

A Andere Neto Advocacia é um escritório de advogados associados, localizado nas imediações da Avenida Paulista em São Paulo.

Atua assessorando seus clientes na esfera consultiva e contenciosa, buscando sempre alcançar suas necessidades com qualidade, agilidade e precisão, contando com uma equipe profissionais especializados.

O escritório é pontual na remessa de relatórios atualizados dos processos em andamento com regularidade desejável, contendo todas as informações necessárias à exata compreensão do andamento e desdobres dos feitos.

Atuação
  • São Paulo
  • Rio de Janeiro
  • Minas Gerais
  • Rio Grande do Sul
  • Bahia
  • Paraná
Nossas Recomendações
  • "O Otávio desenvolveu um trabalho de planejamento tributário numa rede varejista com bons resultados. Destaco ainda o bom relacionamento que perdura entre o Otávio e os representantes do Grupo Empresarial, decorrente da seriedade com que o trabalho fora conduzido."

    Coordenador Tributário
    GRUPO SILVIO SANTOS
  • "Eu recomendo o Otavio um especialista focado em resultados e extremamente profissional. A minha experiência de trabalhar com ele foi impressionantemente positiva em termos de resultados e satisfação. Eu não hesitaria em trabalhar com ele no futuro próximo."

    Intercultural Management Senior Consultant
    CAVIAR LUXURY
  • "Otavio Andere Neto é uma pessoa de extrema confinça confiável além de um excelente profissional e conselheiro jurídico. Tem um vasto conhecimento em sua área e sabe como gerenciar perfeitamente grandes desafios e promoções."

    Executive Director
    GREY141/Possible-Brazil
  • "Otavio é um professional serio e trabalha para manter a constante qualidade do seu trabalho."

    Advogado e Sócio
    NORONHA ADVOGADOS
  • "Otavio é muito profissional e com grande conhecimento jurídico. Fiquei muito satisfeito com os resultados obtidos.”

    CEO Commodities Division
    GRUPO HFREITAS e G7 AGRO
  • "Otavio tem um profundo conhecimento em sua área. Chegamos em resultados positivos em nossos projetos."

    Consultor
    GO ASSOCIADOS
  • "Grande profissional, com vasta experiência em diversos temas jurídicos. Recomendo contato!"

    Facilities Manager
    Louis Vuitton (LVMH)
  • "Otávio é uma das pessoas do meu relacionamento que mais admiro profissional e pessoalmente, pois é pessoa dinâmica, inteligente e altamente profissional no que faz. Recomendo por ser pessoa de grande credibilidade. "

    Titular do escritório
    Advocacia Paulo Colonnese e Associados
  • "O Otavio, da Andere Neto Advocacia, atuou brilhantemente em nosso processo de desapropriação de um imóvel da nossa empresa que foi objeto de desapropriação por utilidade publica em São Paulo, Brasil. Recomendo como advogado especialista em desapropriação "

    CEO
    CUC Invenstimentos Imobiliários
  • "Recomendo o trabalho do advogado Otavio Andere Neto da Andere Neto Advocacia, por ter atuado como especialista em processo de desapropriação em São Paulo. O valor que recebemos a título de indenização por desapropriação foi excelente e o Otavio atuou com honestidade e competência."

    Luiz Antonio de Oliveira
    O2 Empreendimentos e Administração

Publicações do Escritório

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Quando há isenção do imposto?

De acordo com as regras do IR, está isento do pagamento do imposto quem vende seu único imóvel, mas compra outro dentro do prazo de 180 dias, desde que a residência tenha valor de até R$ 440 mil.

Entretanto, o erro mais comum dos contribuintes é atualizar o valor do imóvel na declaração: o valor a ser declarado deve ser sempre o da aquisição. Não importa quando esse imóvel foi comprado. No momento da venda, aí sim, é feita a atualização do valor, por meio de um programa específico da Receita Federal.

Como declarar os imóveis adquiridos em união estável?

Na união estável, salvo contrato entre as partes, aplica-se o regime da comunhão parcial de bens. Quando optarem por apresentar a Declaração de Ajuste Anual em separado, todos os bens ou direitos comuns devem ser relacionados em apenas uma das declarações, independentemente do nome de qual dos dois consta da documentação.

Como declarar imóvel recebido em doação com cláusula de usufruto?

Quem recebeu a doação deve informar, no campo "Discriminação" da declaração, a situação ocorrida, inclusive o nome e o CPF do usufrutuário. Na coluna "Ano de 2011" e, também, em "Rendimentos Isentos e Não tributáveis", o valor correspondente à propriedade

Como declarar imóvel adquirido ou quitado com a utilização do FGTS?

O contribuinte deve informar na coluna "Discriminação da Declaração de Bens e Direitos", se houve quitação ou aquisição. E somar o valor do FGTS ao valor pago para informar o resultado na coluna "Ano de 2011". Em "Rendimentos Isentos e Não tributáveis", deve se informar o valor do FGTS recebido.

É possível atualizar o valor do imóvel a preço de mercado na declaração?

Não. O custo de aquisição do imóvel somente poderá ser alterado caso sejam efetuadas despesas com construção, ampliação ou reforma. E elas precisam estar comprovadas com documentação, que deverá ser mantida em poder do contribuinte por pelo menos cinco anos.

Como declarar a demolição de residência para a construção de outra no mesmo terreno?

A demolição de residência deve ser informada na coluna "Discriminação da Declaração de Bens e Direitos", informando o valor do bem demolido e os gastos referentes à nova construção. Esses gastos devem ser somados ao custo de aquisição informado na coluna "Ano de 2010' e o resultado declarado na coluna "Ano de 2011".

Como apurar o custo de aquisição de imóvel vendido em partes, em datas diferentes?

Para efeito de determinação do ganho de capital tributável, o custo de aquisição de imóvel vendido em partes, em datas diferentes, deve ser computado na proporção que representar cada parte vendida em relação ao custo total da área do imóvel.

São isentos os ganhos de capital decorrentes da venda de um ou mais imóveis residenciais, cujos recursos são utilizados na construção de outro imóvel?

Não. A isenção somente se aplica para a aquisição, no prazo de 180 dias, a contar da primeira venda, de imóveis residenciais construídos ou em construção, não abrangendo os gastos para a construção de imóvel, os gastos para a continuidade de obras em imóvel ou ainda os gastos com benfeitorias ou reformas em imóveis de propriedade do contribuinte.

Como declarar as aquisições efetuadas por meio de contrato particular de compra e venda ou contrato de gaveta, quando a aquisição ocorre num determinado ano-calendário e a escritura em cartório em outro ano-calendário?

O contrato particular firmado entre construtora/agente financeiro ou pessoa física e o comprador é instrumento válido para configurar a aquisição do imóvel, mesmo que o comprador não tenha desembolsado qualquer quantia. Assim, o contribuinte deve informar os dados da aquisição na coluna "Discriminação" e o valor pago até 31 de dezembro, na coluna do ano-calendário do contrato.

Proprietário que aluga seu imóvel e paga aluguéis como locatário pode deduzir dos aluguéis recebidos o valor do aluguel pago?

Não. Pode ser excluído apenas o aluguel pago pela locação de imóvel sublocado.

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