Especialistas em usucapião

O Advogado Otavio Andere Neto atua na defesa da usucapião há mais de 15 anos e explica os requisitos para aquisição desse direito.

Quem somos?

Otavio Andere Neto fundou o escritório em 2004. É advogado pós-graduado em Direito Tributário pela FGV-GVLaw e especialista em Direito Imobiliário pela Escola Superior de Advocacia ESA-OAB. Membro da Associação dos Advogados de São Paulo e da Ordem dos Advogados do Brasil. Entre em contato pelo e-mail: otavio@andereneto.adv.br ou pelo telefone: (11)3266-6342. Veja o perfil público e as recomendações Otavio Andere Neto no Linkedinn Veja meu perfil no LinkedIn

O que é usucapião?

Usucapião é o direito relativo à posse de um bem móvel ou imóvel, em decorrência do uso deste bem por um determinado tempo. Em outras linhas, trata-se da aquisição de propriedade em virtude de posse ininterrupta e prolongada.

Melhor dizendo, aquele que possuir imóvel como seu, sem interrupção nem oposição, por determinado número de anos, poderá adquirir-lhe a propriedade por meio de sentença judicial, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Para que tal direito seja reconhecido, é necessário que sejam atendidos determinados pré-requisitos previstos em lei, dentre eles que o interessado em usucapir o imóvel tenha cuidado do mesmo com animo de dono, pagando os tributos e taxas, ônus e obrigações nos devidos prazos.

O interessado em usucapir o imóvel, também tem que estar usando o imóvel como sua moradia e/ou de sua família, durante muitos anos exercida sem qualquer oposição do proprietário. Sem esquecer de ausência de violência e/ou clandestinidade.

São tipos de usucapião:

Usucapião Familiar

Esta nova modalidade, dá ao cônjuge que saiu do lar perder o direito à propriedade do imóvel, conforme a Lei 12.424, de junho de 2011, que acrescentou o artigo 1.240-A no Código Civil.

Para isso, são requisitos:

  • Prazo de 2 (dois) anos ininterruptos e sem oposição, com exclusividade;
  • Imóvel urbano de até 250m² cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar;
  • Utilizando-o para sua moradia ou de sua família
  • Não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Usucapião Ordinário

Para o reconhecimento do usucapião ordinário, são necessários os seguintes requisitos:

  • Posse com âmbito de dono;
  • Posse pacífica e sem oposição do proprietário
  • Justo título (contrato de venda e compra);
  • Posse pacifica e continua de pelo menos 10 anos, o prazo será reduzido para 5 anos, no caso do bem ser utilizado para a moradia do possuidor ou se ele realizou benfeitorias no imóvel.

Usucapião Extraordinário

Para o reconhecimento do usucapião extraordinário, são necessários os seguintes requisitos:

  • Não há necessidade de justo título (contrato de venda e compra);
  • Não há presunção de boa-fé;
  • Posse não violenta e sem oposição;
  • Posse do imóvel por 15 anos ininterruptos, sendo reduzido para 10 anos no caso do possuidor utilizar o bem para sua moradia ou se realizou benfeitorias.

Usucapião Especial Urbano

Para o reconhecimento do usucapião especial urbano, são necessários os seguintes requisitos:

  • Não ter outro imóvel urbano ou rural;
  • Não há exigência de justo título;
  • Posse deve ser ininterrupta, destinada para sua moradia e de sua família;
  • Por prazo igual ou superior a cinco anos;
  • O imóvel não poderá ultrapassar a área de 250 metros quadrados;

Documentos Necessários

São necessários os seguintes documentos para o ingresso com o pedido judicial de usucapião:

  • RG e CPF da parte;
  • Certidão de casamento;
  • Planta ou croqui do imóvel;
  • Comprovantes de residência;
  • Matrícula atualizada do imóvel;
  • Fotos de todos os cômodos do imóvel;
  • Contrato, declaração, escritura sem registros ou documentos que esclareçam a origem da posse;
  • certidão de valor venal do imóvel e certidão negativa de débito emitida pela Prefeitura;
  • Documentos que comprovem o tempo de moradia no imóvel, tais como contas de água, de telefone ou de energia elétrica (quanto mais antigo melhor);
  • Comprovantes de pagamento de IPTU (quanto mais antigo melhor);
  • Notas fiscais de eventuais gastos com edificação, reforma ou conservação do imóvel;
  • Testemunhas com qualificação completa (nome, nacionalidade, estado civil, profissão, nº. da identidade e do CPF e endereço);
  • certidão vintenária de distribuição cível em nome do autor para comprovar a posse mansa e pacífica;
  • Nome e endereço dos vizinhos (vizinhos de frente, dos fundos, do lado direito e esquerdo);
  • Cópia da última declaração de IR, se isento, firmar declaração de próprio punho com firma reconhecida, declarando ser isento de declarar o imposto de renda, apresentando os motivos;
  • Firmar declaração de próprio punho e reconhecer firma, afirmando não ser proprietário de outro imóvel além do pretendido e declarar que o mesmo é utilizado para sua moradia e da sua família.

Por: Otavio Andere Neto, advogado inscrito na OAB/SP.

DÚVIDAS FREQUENTES

Quais documentos são necessários para essa ação?

Contrato de compra e venda se houver; conta de água, luz ou telefone (mais antiga e mais recente); RG, CPF e certidão de casamento; Memorial descritivo e planta de situação do imóvel, feito por engenheiro, topógrafo e etc.; Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU (se houver); Registro dos moradores no posto de saúde mais proximo; Registro de nascimento em casos mais antigos em que era registrada a residência da criança); Fotos aéreas que demonstram a existência da ocupação; Mapas que demonstram a existência da ocupação; Carnês de compras (por exemplo, carnês de crediários); Recibos com endereço para entrega; Declarações de instituições privadas confirmando a existência do núcleo por mais de cinco anos (exemplos: hospitais, escolas, universidades, etc.); Lista de testemunhas com qualificação completa (nome, nacionalidade, estado civil, profissão, nº. da identidade e do CPF e endereço); Nome e endereço dos confrontantes (vizinhos), a oeste, a leste, a norte e ao sul (ouseja, os vizinhos de frente, dos fundos, do lado direito e esquerdo)

Serve para qualquer terreno? Pode para apartamento?

Sim, com a ressalva que não cabe usucapião em áreas públicas. Por esse motivo, a União, os Estados e o Município são intimados para verificar se a área é de interesse destes no curso da ação.

Usucapião não se aplica a imóvel financiado pelo SFH

Imóvel construído com recursos do Sistema Financeiro da Habitação não pode sofrer usucapião, porque é bem público, de interesse social. Foi o que decidiu a 4ª Turma do Tribunal Regional Federal da 4ª Região, ao manter sentença que extinguiu o pedido de usucapião, feito por uma moradora de Londrina (PR). Os magistrados de primeiro e segundo graus, citando a Constituição, a lei e a jurisprudência dos tribunais, entenderam de forma unânime que não é possível legalizar, pela via do usucapião, imóvel financiado com dinheiro público. Afinal, o sistema que o financia tem o objetivo social de possibilitar a aquisição de moradias a baixo custo para a população. ‘O fato de os autores encontrarem-se na posse do imóvel não valida a pretensão, porque entendo que, no presente caso, a prescrição aquisitiva sequer teve início. O que pretende a parte autora, na verdade, é a aquisição do direito de propriedade do bem imóvel adquirido com recursos públicos’’, observou o desembargador-relator da Apelação, Luís Alberto d’Azevedo Aurvalle. O acórdão foi lavrado na sessão do dia 30 de julho.

Veja aqui jurisprudências sobre o Justo Título

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. DOMÍNIO DA REQUERENTE COMPROVADO. Área objeto da causa corretamente individualizada. Defesa. Arguição de usucapião ordinário. Contrato particular de promessa de compra e venda. Justo título. Precedentes do STJ. Posse de boa-fé comprovada documentalmente. Pressupostos do artigo 551 do Código Civil de 1916 atendidos. Prescrição aquisitiva de 10 anos comprovada. Fato obstativo do direito da autora. Pleito reivindicatório improcedente. Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJSC - AC 2006.027708-7; Capital / Estreito; Rel. Des. Subst. Ronaldo Moritz Martins da Silva; Julg. 08/07/2010; DJSC 16/07/2010; Pág. 230).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIO. JUSTO TÍTULO. INCIDÊNCIA DO ART. 551, DO CC/16, ANTE A REGRA DE TRANSIÇÃO DO ART. 2.028, DO CC/02. REQUISITOS SATISFEITOS. DECLARAÇÃO DE DOMÍNIO. Contrato particular de compra e venda, firmado pelo proprietário do imóvel, configura-se ato translativo, em tese, mas sem produzir o efeito de transferir a propriedade. Havendo quitação, constitui-se o referido contrato como justo título, possibilitando ao adquirente o ingresso da ação de usucapião para adquirir o domínio. Estando satisfeitos os demais requisitos legais, a declaração de domínio é medida que se impõe. APELO PROVIDO. (TJRS - AC 70029139003; Palmeira das Missões; Décima Sétima Câmara Cível; Relª Desª Elaine Harzheim Macedo; Julg. 04/06/2009; DOERS 30/06/2009; Pág. 58).

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. POSSE MANSA, SEM OPOSIÇÃO, COM ANIMUS DOMINI, JUSTO TÍTULO E BOA-FÉ. ACCESSIO POSSESSIONIS. REQUISITO TEMPORAL. COMPROVAÇÃO. INTERESSADOS DEVIDAMENTE CITADOS. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DO DECISUM POR IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO E DE MODIFICAÇÃO DA CAUSA DE PEDIR QUE NÃO MERECE PROSPERAR. RECURSO DESPROVIDO. 1. Os requisitos para que se adquira um imóvel, através de usucapião extraordinário, previstos no Código Civil de 1916, vigente na época da propositura da ação, são a posse mansa, pacífica e ininterrupta sobre o bem, com ânimo de dono, por, no mínimo, 20 anos, a teor do seu art. 550. 2. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a do seu antecessor (art. 496), contanto que ambas sejam contínuas e pacíficas. 3. A promessa de compra e venda, mesmo sem registro, é justo título para a ação de usucapião ordinário. Na hipótese sub examine, não restam dúvidas quanto à necessidade de se reconhecer a usucapião do imóvel pretendido, mormente quando demonstrados, de forma exaustiva, os requisitos caracterizadores do aludido instituto. 4. Recurso de apelação a que se nega provimento, para manter a sentença vergastada em todos os seus termos, reconhecendo a aquisição, pelo autor, da propriedade sobre o imóvel descrito na peça de ingresso. (TJPE - AC 0060338-7; Caruaru; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Milton José Neves; Julg. 26/02/2010; DJEPE 22/03/2010)

Veja aqui doutrinas sobre o Justo Título

Segundo as lições de Maria Helena Diniz, delineando lições acerca do usucapião ordinário, mais acentuadamente no tocante ao “justo título”, esta professa que: “Há uma espécie de usucapião em que a lei exige que o possuidor tenha justo título (CC, art. 1.242), isto é, que seja portador de documento capaz de transferir-lhe o domínio. Deve ser esse título translativo justo, isto é, formalizado, devidamente registrado, hábil ou idôneo à aquisição da propriedade. P. ex.: escritura pública de compra e venda, doação, legado, carta de arrematação, adjudicação, formal de partilha, etc., com aparência de legítimos e válidos. A lei impõe ao prescribente o encargo de exibir tal título, mesmo que tenha algum vício ou irregularidade, uma vez que o decurso do tempo legal tem o condão de escoimá-la de seus defeitos, desde que concorram, como veremos, os demais requisitos para a configuração dessa modalidade de usucapião.” ( In, Curso de Direito Civil Brasileiro. 25ª Ed. São Paulo: Saraiva, 2010, vol. 4. Págs. 164-165)

Vejamos, a propósito, as lições de José Osório de Azevedo Júnior, em sua obra clássica sobre Compromisso de Compra e Venda: “O fato de, por alguma razão, não ter sido registrado o compromisso não impede que seja ele havido como justo título, desde que exista aquela causa que torne evidente que o compromissário está possuindo a coisa como dono – o que deve acontecer praticamente na totalidade dos casos, pois essa é geralmente ínsita e natural ao compromisso. Em relação à compra e venda e outros atos translativos exigia-se, antigamente, segundo muitos, para que o título fosse havido como justo, que estivesse revestido de todas as formalidades externas e estivesse transcrito no Registro de Imóveis. “( In, Compromisso de Compra e Venda. 5ª Ed. São Paulo: Malheiros, 2006. Pág. 84).

Sócio Fundador

Otavio Andere Neto

Fundou o escritório em 2004. É advogado pós-graduado em Direito Tributário pela FGV-GVLaw e especialista em Direito Imobiliário pela ESA-OAB. Membro da Associação dos Advogados de São Paulo e da OAB/SP. E-mail: otavio@andereneto.adv.br.Veja meu perfil no LinkedIn Veja meu perfil no LinkedIn

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