Otavio Andere Neto

Sócio Fundador

É advogado pós-graduado em Direito Tributário pela FGV-GVLaw e especialista em Direito Imobiliário, onde atua há mais de 15 anos. É membro da Associação dos Advogados de São Paulo e da OAB/SP.

Advogado Especialista em Usucapião

Usucapião é o direito relativo à posse de um bem móvel ou imóvel, em decorrência do uso deste bem por um determinado tempo. Em outras linhas, trata-se da aquisição de propriedade em virtude de posse ininterrupta e prolongada.

Assim, aquele que possuir imóvel como seu, sem interrupção nem oposição, por determinado número de anos, poderá adquirir-lhe a propriedade por meio de sentença judicial, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Para que tal direito seja reconhecido, é necessário que sejam atendidos os requisitos previstos em lei, dentre eles que o interessado em usucapir o imóvel tenha cuidado do mesmo com se fosse o dono, pagando os tributos e taxas, ônus e obrigações nos devidos prazos.

Veja abaixo as principais modalidades de usucapião:

Modalidades da Usucapião:

Usucapião Familiar

Esta nova modalidade, dá ao cônjuge que saiu do lar perder o direito à propriedade do imóvel, conforme a Lei 12.424, de junho de 2011, que acrescentou o artigo 1.240-A no Código Civil.

Para isso, são requisitos:

  • Prazo de 2 (dois) anos ininterruptos e sem oposição, com exclusividade;
  • Imóvel urbano de até 250m² cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar;
  • Utilizando-o para sua moradia ou de sua família
  • Não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Usucapião Ordinário

Para o reconhecimento do usucapião ordinário, são necessários os seguintes requisitos:

  • Posse com âmbito de dono;
  • Posse pacífica e sem oposição do proprietário
  • Justo título (contrato de venda e compra);
  • Posse pacifica e continua de pelo menos 10 anos, o prazo será reduzido para 5 anos, no caso do bem ser utilizado para a moradia do possuidor ou se ele realizou benfeitorias no imóvel.
Usucapião Extraordinário

Para o reconhecimento do usucapião extraordinário, são necessários os seguintes requisitos:

  • Não há necessidade de justo título (contrato de venda e compra);
  • Não há presunção de boa-fé;
  • Posse não violenta e sem oposição;
  • Posse do imóvel por 15 anos ininterruptos, sendo reduzido para 10 anos no caso do possuidor utilizar o bem para sua moradia ou se realizou benfeitorias.
Usucapião Especial Urbano

Para o reconhecimento do usucapião especial urbano, são necessários os seguintes requisitos:

  • Não ter outro imóvel urbano ou rural;
  • Não há exigência de justo título;
  • Posse deve ser ininterrupta, destinada para sua moradia e de sua família;
  • Por prazo igual ou superior a cinco anos;
  • O imóvel não poderá ultrapassar a área de 250 metros quadrados;
Usucapião Extrajudicial

O Novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) trouxe a modalidade do usucapião extrajudicial, que reconhecerá o direito de domínio sobre imóveis diretamente em cartório, sem a necessidade de processo judicial.

Assim, a pessoa que comprovar a posse de um imóvel, documentada por justo título ou então por documentos que comprovem a continuidade da posse durante qualquer período de tempo e, na ausência de impugnação das pessoas que constam da matricula imobiliária, confrontantes e órgãos públicos, terá reconhecida o usucapião.

Havendo impugnação, o cartório de registro de imóveis enviará a requisição para uma das Varas de Registros Públicos da Capital.

Apesar desta facilidade trazida pela lei, a parte documental continua bastante complicada. Dentre outros documentos, será necessário apresentar em cartório:

  • Ata notarial com o histórico do imóvel, feita em tabelionato, com a descrição do imóvel, confrontantes, localização, tempo de posse;
  • Planta e o memorial descritivo, assinada por profissional habilitado (Engenheiro);
  • Estando o imovel hipotecado, os titulares do direito também deverão assinar a ata notarial;
  • Certidão negativa do distribuidor da localização do imovel, bem como as certidões pessoais do requerente; e,
  • Documento que comprove o justo titulo ou outros que comprovem a continuidade da posse, como no caso do pagamento de impostos e taxas.

Quer saber mais? Clique para ver as respostas!

Quais documentos são necessários para essa ação?

São necessários os seguintes documentos para o ingresso com o pedido judicial de usucapião:

  • RG e CPF da parte;
  • Certidão de casamento;
  • Planta e/ou croqui do imóvel;
  • Comprovantes de residência;
  • Matrícula atualizada do imóvel;
  • Comprovantes de pagamento de IPTU;
  • Fotos de todos os cômodos do imóvel;
  • Contratos, declarações, escrituras ou outros documentos que esclareçam a origem da posse;
  • Certidão de valor venal do imóvel e certidão negativa de débito emitida pela Prefeitura;
  • Documentos que comprovem o tempo de moradia no imóvel, tais como: contas de água, de telefone ou de energia elétrica;
  • Notas fiscais de eventuais gastos com edificação, reformas ou conservação do imóvel;
  • Testemunhas com qualificação completa (nome, nacionalidade, estado civil, profissão, RG, CPF e endereço);
  • certidão vintenária de distribuição cível em nome do autor para comprovar a posse mansa e pacífica;
  • Nome e endereço dos vizinhos (vizinhos de frente, dos fundos, do lado direito e esquerdo);
  • Cópia da última declaração de IR, se isento, firmar declaração de próprio punho com firma reconhecida, declarando ser isento de declarar o imposto de renda;
  • Firmar declaração de próprio punho e reconhecer firma, afirmando não ser proprietário de outro imóvel além do pretendido e declarar que o mesmo é utilizado para sua moradia e da sua família.
Serve para qualquer terreno? Pode para apartamento?

Sim, com a ressalva que não cabe usucapião em áreas públicas. Por esse motivo, a União, os Estados e o Município são intimados para verificar se a área é de interesse destes no curso da ação.

Usucapião não se aplica a imóvel financiado pelo SFH

Imóvel construído com recursos do Sistema Financeiro da Habitação não pode sofrer usucapião, porque é bem público, de interesse social. Foi o que decidiu a 4ª Turma do Tribunal Regional Federal da 4ª Região, ao manter sentença que extinguiu o pedido de usucapião, feito por uma moradora de Londrina (PR). Os magistrados de primeiro e segundo graus, citando a Constituição, a lei e a jurisprudência dos tribunais, entenderam de forma unânime que não é possível legalizar, pela via do usucapião, imóvel financiado com dinheiro público. Afinal, o sistema que o financia tem o objetivo social de possibilitar a aquisição de moradias a baixo custo para a população. ‘O fato de os autores encontrarem-se na posse do imóvel não valida a pretensão, porque entendo que, no presente caso, a prescrição aquisitiva sequer teve início. O que pretende a parte autora, na verdade, é a aquisição do direito de propriedade do bem imóvel adquirido com recursos públicos’’, observou o desembargador-relator da Apelação, Luís Alberto d’Azevedo Aurvalle. O acórdão foi lavrado na sessão do dia 30 de julho.

Veja aqui jurisprudências sobre o Justo Título

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. DOMÍNIO DA REQUERENTE COMPROVADO. Área objeto da causa corretamente individualizada. Defesa. Arguição de usucapião ordinário. Contrato particular de promessa de compra e venda. Justo título. Precedentes do STJ. Posse de boa-fé comprovada documentalmente. Pressupostos do artigo 551 do Código Civil de 1916 atendidos. Prescrição aquisitiva de 10 anos comprovada. Fato obstativo do direito da autora. Pleito reivindicatório improcedente. Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJSC - AC 2006.027708-7; Capital / Estreito; Rel. Des. Subst. Ronaldo Moritz Martins da Silva; Julg. 08/07/2010; DJSC 16/07/2010; Pág. 230).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIO. JUSTO TÍTULO. INCIDÊNCIA DO ART. 551, DO CC/16, ANTE A REGRA DE TRANSIÇÃO DO ART. 2.028, DO CC/02. REQUISITOS SATISFEITOS. DECLARAÇÃO DE DOMÍNIO. Contrato particular de compra e venda, firmado pelo proprietário do imóvel, configura-se ato translativo, em tese, mas sem produzir o efeito de transferir a propriedade. Havendo quitação, constitui-se o referido contrato como justo título, possibilitando ao adquirente o ingresso da ação de usucapião para adquirir o domínio. Estando satisfeitos os demais requisitos legais, a declaração de domínio é medida que se impõe. APELO PROVIDO. (TJRS - AC 70029139003; Palmeira das Missões; Décima Sétima Câmara Cível; Relª Desª Elaine Harzheim Macedo; Julg. 04/06/2009; DOERS 30/06/2009; Pág. 58).

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. POSSE MANSA, SEM OPOSIÇÃO, COM ANIMUS DOMINI, JUSTO TÍTULO E BOA-FÉ. ACCESSIO POSSESSIONIS. REQUISITO TEMPORAL. COMPROVAÇÃO. INTERESSADOS DEVIDAMENTE CITADOS. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DO DECISUM POR IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO E DE MODIFICAÇÃO DA CAUSA DE PEDIR QUE NÃO MERECE PROSPERAR. RECURSO DESPROVIDO. 1. Os requisitos para que se adquira um imóvel, através de usucapião extraordinário, previstos no Código Civil de 1916, vigente na época da propositura da ação, são a posse mansa, pacífica e ininterrupta sobre o bem, com ânimo de dono, por, no mínimo, 20 anos, a teor do seu art. 550. 2. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a do seu antecessor (art. 496), contanto que ambas sejam contínuas e pacíficas. 3. A promessa de compra e venda, mesmo sem registro, é justo título para a ação de usucapião ordinário. Na hipótese sub examine, não restam dúvidas quanto à necessidade de se reconhecer a usucapião do imóvel pretendido, mormente quando demonstrados, de forma exaustiva, os requisitos caracterizadores do aludido instituto. 4. Recurso de apelação a que se nega provimento, para manter a sentença vergastada em todos os seus termos, reconhecendo a aquisição, pelo autor, da propriedade sobre o imóvel descrito na peça de ingresso. (TJPE - AC 0060338-7; Caruaru; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Milton José Neves; Julg. 26/02/2010; DJEPE 22/03/2010)

Veja aqui doutrinas sobre o Justo Título

Segundo as lições de Maria Helena Diniz, delineando lições acerca do usucapião ordinário, mais acentuadamente no tocante ao “justo título”, esta professa que: “Há uma espécie de usucapião em que a lei exige que o possuidor tenha justo título (CC, art. 1.242), isto é, que seja portador de documento capaz de transferir-lhe o domínio. Deve ser esse título translativo justo, isto é, formalizado, devidamente registrado, hábil ou idôneo à aquisição da propriedade. P. ex.: escritura pública de compra e venda, doação, legado, carta de arrematação, adjudicação, formal de partilha, etc., com aparência de legítimos e válidos. A lei impõe ao prescribente o encargo de exibir tal título, mesmo que tenha algum vício ou irregularidade, uma vez que o decurso do tempo legal tem o condão de escoimá-la de seus defeitos, desde que concorram, como veremos, os demais requisitos para a configuração dessa modalidade de usucapião.” ( In, Curso de Direito Civil Brasileiro. 25ª Ed. São Paulo: Saraiva, 2010, vol. 4. Págs. 164-165)

Vejamos, a propósito, as lições de José Osório de Azevedo Júnior, em sua obra clássica sobre Compromisso de Compra e Venda: “O fato de, por alguma razão, não ter sido registrado o compromisso não impede que seja ele havido como justo título, desde que exista aquela causa que torne evidente que o compromissário está possuindo a coisa como dono – o que deve acontecer praticamente na totalidade dos casos, pois essa é geralmente ínsita e natural ao compromisso. Em relação à compra e venda e outros atos translativos exigia-se, antigamente, segundo muitos, para que o título fosse havido como justo, que estivesse revestido de todas as formalidades externas e estivesse transcrito no Registro de Imóveis. “( In, Compromisso de Compra e Venda. 5ª Ed. São Paulo: Malheiros, 2006. Pág. 84).

Publicações do Escritório

Últimas Notícias

Veja mais notícias