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DESAPROPRIAÇÃO

OS ADVOGADOS DA ANDERE NETO ADVOCACIA SÃO ESPECIALISTAS EM PROCESSOS JUDICIAIS DE DESAPROPRIAÇÃO

O processo judicial de desapropriação

Advogados especialistas em desapropriação explicam detalhes sobre o processo judicial.

Desapropriação é o procedimento através do qual o Poder Público toma para si a propriedade alheia, fundamentado em um interesse social ou utilidade pública, mediante o pagamento de uma indenização justa e previa.

Ocorre quando a União, os Estados e/ou os Municípios precisam de um imóvel para realizar uma obra, por exemplo. Assim sendo, o imóvel pode ser tomado compulsoriamente sob o fundamento da primazia do interesse público sobre o particular.

Todavia, a Constituição Federal prevê que o proprietário do imóvel expropriado seja previamente indenizado pelo justo valor da sua propriedade.

Como acontece a desapropriação?

Veja resumidamente como ocorre uma desapropriação da legislação brasileira

Após a publicação do Decreto de Utilidade Pública (DUP) ou Interesse Social (DIS), o Expropriante ingressa com o processo de desapropriação judicial no fórum competente, oferecendo o valor que entende para o imóvel.

O imóvel que está sendo desapropriado é avaliado pelo Expropriante, que oferece judicialmente um valor ao proprietário. Este poderá aceitar o valor e deixar o imóvel ou, discordar do valor avaliado e ingressar com defesa processual na ação de desapropriação, pleiteando uma reavaliação judicial do valor ofertado.

Sequencialmente, o proprietário do imóvel é intimado da existência do processo de desapropriação através de oficial de justiça, que deve fazer com que a intimação seja pessoalmente recebida pelo proprietário do imóvel desapropriado.

Neste momento, é interessante que o proprietário entre em contato com um advogado de sua confiança para apresentar sua defesa, chamada de contestação, onde será pleiteada a reavaliação judicial do imóvel por perito de confiança do juiz do processo.

Após a avaliação pericial, o Expropriante é obrigado a depositar o valor da diferença entre a oferta e o novo valor apurado em laudo pericial.

Ocorrida essa formalidade, o Juiz determina a imissão na posse, momento em que o expropriado deixa o imóvel, requerendo o levantamento de 80% (oitenta por cento) do valor apurado no laudo pericial produzido em juízo.

Passada esta fase turbulenta, o processo segue seu curso com as devidas impugnações ao laudo do perito judicial, se for o caso. Nessa hipótese, é interessante contar com o auxílio de um assistente técnico perito em avaliações judiciais de imóvel de forma a apresentar críticas fundamentadas ao laudo do perito do juiz.

E assim, formado o processo, o juiz está apto a sentencia-lo.

Etapas do Processo Judicial de Desapropriação

Veja as etapas mais comuns de um processo de desapropriação judicial
 
1. Publicação do Decreto
O Expropriante publica o Decreto de Utilidade Pública ou Interesse Social
 
2. O Expropriante ingressa com o processo judicial de desapropriação
Após a publicação do decreto, o Expropriante ingressa com o processo de desapropriação judicial
 
3. Expropriado contesta e solicita nova peritagem judicial
O Advogado do Expropriado se defende através de uma contestação e solicita ao Juiz uma nova peritagem judicial
 
4. O Juiz nomeia um Perito para avaliação do imóvel
O Juiz nomeia um Perito Engenheiro de sua confiança para nova avaliação judicial do imóvel
 
5. O Expropriante é obrigado a depositar o valor da nova avaliação judicial
Após a avaliação pericial, o Expropriante, caso queira ingressar na posse do imóvel, é obrigado a depositar judicialmente o valor da diferença entre a oferta e o novo valor
 
6. Juiz determina a imissão na posse
Após a comprovação do deposito judicial, o Juiz determina a imissão na posse, momento em que o expropriado sai do imóvel
 
7. O Expropriado tem direito a receber 80% do valor da nova avaliação
Após deixar o imóvel, o Expropriado tem direito a receber 80% do valor da nova avaliação judicial
 
8. É aberto prazo para as Partes impugnarem o laudo do Perito
É aberto prazo para as Partes (Expropriante e Expropriado) impugnarem o laudo do Perito Judicial
 
9. Perito apresenta o laudo do valor do Imóvel
O Perito Judicial, após analisar as impugnações, apresenta o laudo definitivo do valor do Imóvel
 
10. Juiz fixa o valor do imóvel
Não havendo mais impugnações, o Juiz fixa o valor do imóvel de acordo com o laudo definitivo
 
11. É aberto prazo para as considerações
É aberto prazo para as considerações finais das partes do processo (Expropriante e Expropriado)
 
12. O Juiz profere a sentença
O Juiz profere a sentença do processo, dando fim à desapropriação
 
13. As partes podem recorrer
As partes (Expropriante e Expropriado) podem recorrer da sentença judicial ao Tribunal.

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Sobre os advogados

Leia abaixo sobre nossa experiência em processos de desapropriação

Otavio Andere Neto, advogado inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil, OAB/SP 210.822 e na Ordem dos Advogados Portugueses/OAP 63.820. Fundou o escritório em 2004, onde atua desde então com ênfase em Direito Imobiliário. É pós-graduado em Direito Tributário pela Fundação Getúlio Vargas FGV-GVLaw. É membro efetivo do Instituto dos Advogados de São Paulo – IASP, membro da Comissão de Direito Imobiliário do Instituto dos Advogados de São Paulo – IASP, membro da Comissão de Estudos de Desapropriação do Instituto dos Advogados de São Paulo – IASP, membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM, membro da Associação dos Advogados de São Paulo e Técnico em Transações Imobiliárias. Perfil Público: LinkedIn.com/OtavioAndereNeto/

Adriana Tavares de Freitas, advogada graduada em direito e especialista em Processo Civil pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo – PUC/SP. Membro da Ordem dos Advogados do Brasil – OAB/SP e da Associação dos Advogados de São Paulo. Atua há mais de 20 anos em direito civil e imobiliário, se destacando na análise de cadeias sucessórias, irregularidades nos registros, viabilidade legal de empreendimento, tendo prestado assessoria em incorporações imobiliárias e instituições de condomínios edilícios, loteamentos, locações típicas e atípicas e análise de direitos reais de garantia.

Links Importantes

Separamos alguns links importantes abaixo

Decreto-Lei 3365/41 Desapropriação por Utilidade Pública: www.planalto.gov.br/DL3365/41

Lei de Desapropriação por Interesse Social: http://www.planalto.gov.br/Lei4132.htm

Setor de Desapropriações da Prefeitura de São Paulo: http://www.prefeitura.sp.gov.br/desapropriação

Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo IBAPE/SP: https://ibape-sp.org.br

Norma de Valoração de Áreas Ambientais 2020 IBAPE/SP: https://ibape-sp.org.br/NormaAmbiental.pdf

Norma de Avaliações de Imóveis Urbanos 2011 IBAPE/SP: https://ibape-sp.org.br/ImoveisUrbanos.pdf

 

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O que pode ser entendido por utilidade pública?

Art. 5º Consideram-se casos de utilidade pública:

a segurança nacional;
a defesa do Estado;
o socorro público em caso de calamidade;
a salubridade pública;
a criação e melhoramento de centros de população, seu abastecimento regular de meios de subsistência;
o aproveitamento industrial das minas e das jazidas minerais, das águas e da energia hidráulica;
a assistência pública, as obras de higiene e decoração, casas de saude, clínicas, estações de clima e fontes medicinais;
a exploração ou a conservação dos serviços públicos;
a abertura, conservação e melhoramento de vias ou logradouros públicos; a execução de planos de urbanização; o parcelamento do solo, com ou sem edificação, para sua melhor utilização econômica, higiênica ou estética; a construção ou ampliação de distritos industriais; (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)
o funcionamento dos meios de transporte coletivo;
a preservação e conservação dos monumentos históricos e artísticos, isolados ou integrados em conjuntos urbanos ou rurais, bem como as medidas necessárias a manter-lhes e realçar-lhes os aspectos mais valiosos ou característicos e, ainda, a proteção de paisagens e locais particularmente dotados pela natureza;
a preservação e a conservação adequada de arquivos, documentos e outros bens moveis de valor histórico ou artístico;
a construção de edifícios públicos, monumentos comemorativos e cemitérios;
a criação de estádios, aeródromos ou campos de pouso para aeronaves;
a reedição ou divulgação de obra ou invento de natureza científica, artística ou literária;
os demais casos previstos por leis especiais.

O que pode ser entendido por interesse social?

Art. 2º Considera-se de interesse social:

o aproveitamento de todo bem improdutivo ou explorado sem correspondência com as necessidades de habitação, trabalho e consumo dos centros de população a que deve ou possa suprir por seu destino econômico;
o estabelecimento e a manutenção de colônias ou cooperativas de povoamento e trabalho agrícola;
a manutenção de posseiros em terrenos urbanos onde, com a tolerância expressa ou tácita do proprietário, tenham construído sua habilitação, formando núcleos residenciais de mais de 10 (dez) famílias;
a construção de casa populares;
as terras e águas suscetíveis de valorização extraordinária, pela conclusão de obras e serviços públicos, notadamente de saneamento, portos, transporte, eletrificação armazenamento de água e irrigação, no caso em que não sejam ditas áreas socialmente aproveitadas;
a proteção do solo e a preservação de cursos e mananciais de água e de reservas florestais.;
a utilização de áreas, locais ou bens que, por suas características, sejam apropriados ao desenvolvimento de atividades turísticas. (Incluído pela Lei nº 6.513, de 20.12.77);

Como é feita a avaliação do imóvel desapropriado?

Inicialmente, o Expropriante elabora laudo administrativo com o valor que entende ser devido pelo imóvel que será oferecido ao proprietário.
Este, por sua vez, que poderá:
(i) Aceitar o valor e deixar o imóvel (o que não recomendamos); ou,
(ii)Discordar do valor avaliado e ingressar com representação por advogado em uma uma ação chamada de desapropriação judicial, requerendo valor maior ao oferecido. Neste ultimo caso, será requerido em juízo uma nova avaliação do imóvel. Cabendo ao juiz determinar um perito que fará um laudo provisório. Neste caso, ainda que o valor esteja depositado judicialmente, o proprietário terá que deixar o imóvel, retirando 80% do valor que pediu passando o imóvel ao poder do Expropriante.
O laudo pericial judicial deve alcançar o valor real de mercado do imóvel, considerando:
(i) A inspeção de toda a área e de sua circunvizinhança;
(ii) O conjunto de informações prestadas e documentos juntados pelas Partes no processo;
(iii) A caracterização do estado atual do imóvel;
(iv) Utilizar os parâmetros para produção de Laudos Prévios, estipulados por meio das “Normas para Laudos Prévios nas Ações Expropriatórias nas Varas da Fazenda Pública da Capital”, ou ainda a “Norma de Avaliações de Imóveis Urbanos 2011 IBAPE/SP” e, se for o caso a Norma de Valoração de Áreas Ambientais 2020 IBAPE/SP:
(v) A realização de pesquisa de mercado para apurar o valor de mercado praticado na região de interesse, buscando determinar o valor médio do metro quadrado de terreno;
(vi) A obtenção do valor de mercado da propriedade, entendido como a quantia mais provável pela qual se negociaria a venda do imóvel;
(vii) A caracterização do estado atual do imóvel e o de sua circunvizinhança; e,
(viii) Outros fatores aplicáveis ao caso.

O que diz a legislação brasileira sobre desapropriação?

Fundamenta-se o Direito de propriedade no Art. 5º, XXVI da Constituição Brasileira de 1988 devendo atender a sua função social e estabelece a previsão constitucional de desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante prévia e justa indenização, o que torna plenamente legítima a desapropriação pelo Estado pautada em lei.

A Constituição do Brasil garante:

(i) uma indenização prévia, ou seja, você só entrega a sua propriedade após o pagamento (depósito judicial), por parte do
Governo; e,
(ii) justa, mediante ampla defesa e avaliação da propriedade buscando o preço de mercado.

O que é Retrocessão? Como e quando ocorre a Retrocessão?

Retrocessão é o direito do proprietário de exigir a devolução do bem, ou o pagamento de indenização, em razão de o Poder Público não ter dado ao imóvel o destino apontado para a desapropriação. “Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for utilizado em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de preferência, pelo preço atual da coisa”.

Embora o proprietário tenha direito de preferência não esta obrigado a aceitar (art. 519 do CC).” A retrocessão é um direito pessoal e não um direito real. Assim, os bens incorporados ao patrimônio público embora não possam mais ser objeto de reivindicação, podem ser objeto de perdas e danos. “Os bens expropriados, uma vez incorporados à Fazenda Pública, não podem ser objeto de reivindicação, ainda que fundada em nulidade do processo de desapropriação. Qualquer ação, julgada procedente, resolver-se-á em perdas e danos” (art. 35 do Decreto-lei 3365/41). Ex: Se o Poder Público vender o imóvel desapropriado para uma pessoa que estava interessada em compra-lo antes da desapropriação, gerará direito à indenização ao antigo proprietário. Embora não possa entrar com reivindicação, terá direito à indenização.

Entretanto, se o Poder Público alterar o destino do bem expropriado, mantendo o interesse público, não há o que falar em direito à indenização. A mudança na finalidade durante a desapropriação, mas mantendo o interesse público denomina-se de tredestinação.

E se você exercer comércio em um imóvel a ser desapropriado?

A indenização sobre o fundo de comércio e lucros cessantes deverão ser pleiteadas e devidamente apuradas através de perícia contábil no curso do processo, a fim de que essa fonte de renda seja justamente indenizada para recompor o patrimônio de quem além de perder seu imóvel, perde também sua fonte de renda.

Não só o proprietário que exerce o comércio em seu próprio imóvel tem direito a indenização sobre o fundo de comércio, mas também o locatário/inquilino que lá desenvolve suas atividades empresariais. Indo mais fundo, a melhor doutrina e jurisprudência atualizada entende ser admissível inclusive obstar a liminar de imissão na posse do imóvel, condicionada a realização de perícia contábil para se apurar o valor da indenização pelo fundo de comércio, lucros cessantes e eventuais danos emergentes.

Ou seja, não se pode deferir o ingresso liminar do Expropriante na posse do posse sem que se proceda à prévia avaliação e justa indenização aos titulares do fundo de comércio! O consolidado entendimento jurisprudencial, é no sentido de incluir na indenização o valor do fundo do comércio, vez que, evidentemente, não há possibilidade de expropriação do imóvel sem que se afete o ponto comercial nele instalado.

Portanto, é bastante razoável ressarcir o fundo de comércio em caso de cessação das atividades comerciais ou redução de lucros em virtude de mudança causada pela obra pública objeto da desapropriação.

Por quanto tempo é válido um decreto de utilidade pública? E de interesse social?

O decreto de utilidade publica tem validade de 5 anos, podendo ser alterado ou revogado. Já decreto de interesse social tem validade de 2 anos, podendo ser alterado ou revogado. Sobre o tema, segue jurisprudências:

“STJ – RECURSO ESPECIAL REsp 631543 MG 2003/0210210-8 (STJ) Data de publicação: 06/03/2006 Ementa: ADMINISTRATIVO. DESAPROPRIAÇÃO POR INTERESSE SOCIAL. CADUCIDADE DO DECRETO EXPROPRIATÓRIO. FALTA DE PROVIDÊNCIAS DE APROVEITAMENTO DO BEM EXPROPRIADO. ART. 3º DA LEI Nº 4.132 /62. I – Quando se tratar de desapropriação por interesse social, o expropriante detém o prazo de dois anos, contados da edição do ato expropriatório, para ajuizar a ação desapropriatória, bem como adotar medidas de aproveitamento do bem expropriado, a teor da previsão do art. 3º da Lei nº 4.132 /62, sob pena de caducidade do decreto expropriatório e da conseqüente inviabilidade do feito. II – Recurso especial improvido.”

“TJ-SC – Reexame Necessário REEX 420375 SC 2010.042037-5 (TJ-SC) DEMOLITÓRIA. CONSTRUÇÃO DE CERCA. RODOVIA. FAIXA DE DOMÍNIO. DECRETO EXPROPRIATÓRIO. PAGAMENTO INDENIZAÇÃO. Não restando concretizada a desapropriação, quer pela falta de pagamento da justa indenização ao expropriado (art. 5º , XXIV , CF/88 ) quer pela caducidade do decreto expropriatório, a titularidade do domínio continua sendo do particular, razão pela qual não pode o Estado exigir a demolição de uma cerca devidamente construída. “

Quais as melhores definicções de desapropriação na doutrina?

Celso Antônio Bandeira de Mello: “(…) desapropriação se define como o procedimento através do qual o Poder Público, fundado em necessidade pública, utilidade pública ou interesse social, compulsoriamente despoja alguém de um bem certo, normalmente adquirindo-o para si, em caráter originário, mediante indenização prévia, justa e pagável em dinheiro, salvo no caso de certos imóveis urbanos ou rurais, em que, por estarem em desacordo com a função social legalmente caracterizada para eles, a indenização far-se-á em títulos da dívida pública, resgatáveis em parcelas anuais e sucessivas, preservado seu valor real.” (MELLO, Celso Antônio Bandeira de. Curso de Direito Administrativo. 13 ed. – página 711)

Marçal Justen Filho, entende que a: “desapropriação não se trata de um procedimento, mas sim de um ato estatal unilateral, que pressupõe um procedimento prévio, tratando-se, desta forma, do resultado deste procedimento. É unilateral, pois a vontade do poder público se impõe a do proprietário do bem, que poderá apenas discordar quanto ao valor da desapropriação, mas não dela em si, podendo tal entrave ser resolvido na esfera judicial.” JUSTEN FILHO, Marçal. Curso de Direito Administrativo. 2 ed. – São Paulo: Saraiva, 2006.

O que diz o Artigo 15 do Decreto-Lei 3365/41 que dispõe sobre desapropriações por utilidade pública?

Artigo 15 do Decreto-Lei 3365/41:

“Se o expropriante alegar urgência e depositar quantia arbitrada de conformidade com o art. 685 do Código de Processo Civil, o juiz mandará imiti-lo provisoriamente na posse dos bens;
§1º A imissão provisória poderá ser feita, independente da citação do réu, mediante o depósito:
a) do preço oferecido, se este for superior a 20 (vinte) vezes o valor locativo, caso o imóvel esteja sujeito ao imposto predial;
b) da quantia correspondente a 20 (vinte) vezes o valor locativo, estando o imóvel sujeito ao imposto predial e sendo menor o preço oferecido;
c) do valor cadastral do imóvel, para fins de lançamento do imposto territorial, urbano ou rural, caso o referido valor tenha sido atualizado no ano fiscal imediatamente anterior; ]
d) não tendo havido a atualização a que se refere o inciso c, o juiz fixará independente de avaliação, a importância do depósito, tendo em vista a época em que houver sido fixado originàlmente o valor cadastral e a valorização ou desvalorização posterior do imóvel.
§2º A alegação de urgência, que não poderá ser renovada, obrigará o expropriante a requerer a imissão provisória dentro do prazo improrrogável de 120 (cento e vinte) dias.
§3º Excedido o prazo fixado no parágrafo anterior não será concedida a imissão provisória.
§4º A imissão provisória na posse será registrada no registro de imóveis competente.

O que diz o famoso Artigo 34 do Decreto-Lei 3365/41 que dispõe sobre o levantamento da indenização na desapropriação?

Artigo 34. “O levantamento do preço será deferido mediante prova de propriedade, de quitação de dívidas fiscais que recaiam sobre o bem expropriado, e publicação de editais, com o prazo de 10 dias, para conhecimento de terceiros. Parágrafo único. Se o juiz verificar que há dúvida fundada sobre o domínio, o preço ficará em depósito, ressalvada aos interessados a ação própria para disputá-lo.”

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