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RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO

Veja mais sobre a ação renovatória de aluguel em locação de imóvel comercial

A Ação Renovatória nos Contratos de Locação

Advogados da Andere Neto Advocacia são especialistas em ação renovatória nos contratos de locação comercial

O contrato de locação de imóvel regulariza a relação entre Locador e Locatário para que esse possa usar o imóvel locado mediante o pagamento de aluguel. Todavia, uma vez preenchidos os requisitos da lei, o Locatário pode se valer da ação renovatória para que um contrato locação comercial seja renovado em juízo, mesmo contra a vontade do locador, conforme abaixo:

A Ação Renovatória no Judiciário

Veja o embasamento legal da ação renovatória e as jurisprudências relevantes sobre o tema

A AÇÃO RENOVATÓRIA 

É direito do Locatário obter a renovação do contrato de locação comercial, desde que preenchidos os requisitos do artigo 51 da Lei de Locações (8.245/1991):

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

 

Assim, para ter direito de ingressar com a ação renovatória de locação comercial, o locatário precisa comprovar:

(i) que o contrato é escrito e possui prazo determinado, ou seja, existe a obrigatpriedade do contrato ser escrito e por tempo determinado;

(ii) que o período de vigência do contrato é de cinco anos, ou seja, o lapso temporal exigido por lei é de cinco anos;

(iii) que o locatário permanece no efetivo exercício de seu comércio desde o seu início do contrato de forma ininterrupta, pois é indispensável que haja um fundo de comércio que mereça ser protegido.

Ainda como condição para o ingresso em juízo da ação renovatória de contrato de locação de imóvel comercial, a mesma ser proposta no prazo mínimo de seis meses e máximo de um ano anteriores à data da finalização do contrato em vigor, conforme diz o parágrafo 5º do art. 51 da Lei de Locações (8.245/1991):

“5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.”

 

A doutrina é bastante esclarecedora, no sentido de que a ação renovatória da locação comercial visa proteger a atividade econômica do locatário, veja:

“Paulo Restiffe Neto define o direito de renovação como “a proteção/benefício à atividade econômica empresarial, que use imóvel alheio remunerado, em determinadas condições previstas em lei.” (Negrão, Ricardo. Manual de Direito Comercial e Direito de Empresa.. São Paulo: Saraiva, 2007, p. 99)

 

A Lei visa protejer a atividade econômica empresarial do locatário que desenvolveu e valorizou o ponto alugado no exercício de sua atividade comercial.

O artigo 71 da Lei de Locações (8.245/1991) exige ainda o atendimento a outros requisitos para o recebimento da ação renovatória de contrato de locação de imóvel comercial:

“Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I – prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II – prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III – prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV – indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

VI – prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII – prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.”

 

Sobre esses requisitos, a dourtina de Maria Helena Diniz, explica:

“Por isso o autor, dentro dos limites legais, deverá apresentar novo aluguel. Se, porventura, vier a oferecer valor menor que o de mercado, deverá indicar a razão (p. ex., deterioração natural do prédio, desvalorização imobiliária, por obras públicas, etc.). A proposta deverá dar ao locador uma visão exata das condições ofertadas, para que possa aceita-la, ou não, de imediato.”

 

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Otavio Andere Neto, advogado inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil, OAB/SP 210.822 e na Ordem dos Advogados Portugueses/OAP 63.820. Fundou o escritório em 2004, onde atua desde então com ênfase em Direito Imobiliário. É pós-graduado em Direito Tributário pela Fundação Getúlio Vargas FGV-GVLaw. É membro efetivo do Instituto dos Advogados de São Paulo – IASP, membro da Comissão de Direito Imobiliário do Instituto dos Advogados de São Paulo – IASP, membro da Comissão de Estudos de Desapropriação do Instituto dos Advogados de São Paulo – IASP, membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM, membro da Associação dos Advogados de São Paulo e Técnico em Transações Imobiliárias. Perfil Público: LinkedIn.com/OtavioAndereNeto/

Adriana Tavares de Freitas, advogada graduada em direito e especialista em Processo Civil pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo – PUC/SP. Membro da Ordem dos Advogados do Brasil – OAB/SP e da Associação dos Advogados de São Paulo. Atua há mais de 20 anos em direito civil e imobiliário, se destacando na análise de cadeias sucessórias, irregularidades nos registros, viabilidade legal de empreendimento, tendo prestado assessoria em incorporações imobiliárias e instituições de condomínios edilícios, loteamentos, locações típicas e atípicas e análise de direitos reais de garantia.

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