O contrato de locação de imóvel regulariza a relação entre Locador e Locatário para que esse possa usar o imóvel locado mediante o pagamento de aluguel. Todavia, uma vez preenchidos os requisitos da lei, o Locatário pode se valer da ação renovatória para que um contrato locação comercial seja renovado em juízo, mesmo contra a vontade do locador, conforme abaixo:
A AÇÃO RENOVATÓRIA
É direito do Locatário obter a renovação do contrato de locação comercial, desde que preenchidos os requisitos do artigo 51 da Lei de Locações (8.245/1991):
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Assim, para ter direito de ingressar com a ação renovatória de locação comercial, o locatário precisa comprovar:
(i) que o contrato é escrito e possui prazo determinado, ou seja, existe a obrigatpriedade do contrato ser escrito e por tempo determinado;
(ii) que o período de vigência do contrato é de cinco anos, ou seja, o lapso temporal exigido por lei é de cinco anos;
(iii) que o locatário permanece no efetivo exercício de seu comércio desde o seu início do contrato de forma ininterrupta, pois é indispensável que haja um fundo de comércio que mereça ser protegido.
Ainda como condição para o ingresso em juízo da ação renovatória de contrato de locação de imóvel comercial, a mesma ser proposta no prazo mínimo de seis meses e máximo de um ano anteriores à data da finalização do contrato em vigor, conforme diz o parágrafo 5º do art. 51 da Lei de Locações (8.245/1991):
“5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.”
A doutrina é bastante esclarecedora, no sentido de que a ação renovatória da locação comercial visa proteger a atividade econômica do locatário, veja:
“Paulo Restiffe Neto define o direito de renovação como “a proteção/benefício à atividade econômica empresarial, que use imóvel alheio remunerado, em determinadas condições previstas em lei.” (Negrão, Ricardo. Manual de Direito Comercial e Direito de Empresa.. São Paulo: Saraiva, 2007, p. 99)
A Lei visa protejer a atividade econômica empresarial do locatário que desenvolveu e valorizou o ponto alugado no exercício de sua atividade comercial.
O artigo 71 da Lei de Locações (8.245/1991) exige ainda o atendimento a outros requisitos para o recebimento da ação renovatória de contrato de locação de imóvel comercial:
“Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:
I – prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;
II – prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III – prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;
IV – indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;
V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
VI – prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
VII – prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.”
Sobre esses requisitos, a dourtina de Maria Helena Diniz, explica:
“Por isso o autor, dentro dos limites legais, deverá apresentar novo aluguel. Se, porventura, vier a oferecer valor menor que o de mercado, deverá indicar a razão (p. ex., deterioração natural do prédio, desvalorização imobiliária, por obras públicas, etc.). A proposta deverá dar ao locador uma visão exata das condições ofertadas, para que possa aceita-la, ou não, de imediato.”