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REVISIONAL DE ALUGUEL

Entenda como funciona a ação revisional de aluguel

O contrato de locação de imóvel regulariza a relação entre Locador e Locatário para que esse possa usar o imóvel locado mediante o pagamento de aluguel.  Todavia, quando o valor do aluguel fica desproporcional ou em desacordo com o mercado imobiliário a região, a Lei prevê a possibilidade da revisional de aluguel:

REVISIONAL DE ALUGUEL

Caso o contrato de locação do imóvel se torne desproporcional para uma das partes (Locador ou Locatário), qualquer uma das partes pode ingressar em juízo para solicitar a revisional de aluguel, desde que o contrato de locação esteja  vigente por no mínimo três anos consecutivos (ou do último acordo entabulado entre as partes) bem como que a desproporcionalidade seja comprovada, visando restaurar o equilíbrio do valor do aluguel em relação ao mercado imobiliário.

O artigo 19 da Lei Lei 8.245/91 prevê a possibilidade do ingresso com a revisional de aluguel:

Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.”

 

O artigo 68 e seguintes da Lei 8.245/1991 descrevem o procedimento a ser observado quando do ingresso em juízo da revisional de aluguel:

Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:
I – além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;
II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:
a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;
III – sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto;
IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento;
V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório. (
§ 1º Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 46, parágrafo 2° e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente.
§ 2º No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.

 

E, conforme artigo 68, inciso II, da Lei 8.245/1991, poderá ser fixado aluguel provisório no curso da ação revisional de aluguel , respeitando-se: (i) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; e, (ii) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente.

A revisional de aluguel poderá ser promovida tanto em locações residenciais como em locações comerciais, diz o Superior Tribunal de Justiça-STJ:

A ação revisional de aluguel, por sua natureza, possui campo de cognição restrito, reclamando provas eminentemente técnicas, visto que não abre espaço para discussão de natureza fática. Investiga-se, durante sua fase de instrução, a possibilidade de ajuizamento (pela observância do prazo trienal de que trata o art. 19 da Lei nº 8.245/1991) e a existência de oscilação do mercado capaz de justificar a pretendida readequação do valor livre e anteriormente ajustado pelas partes.” (REsp 1566231/PE, STJ, Terceira Turma, REl. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 01/03/2016).

 

O Código Civil também prevê a possibilidade de se questionar judicialmente o valor de uma prestação que esteja em desacordo com o mercado através da revisional de aluguel no artigo 317:

“Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação  devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.”

 

Sobre os advogados responsáveis

Veja quem são os advogados responsáveis pelo setor
Otavio Andere Neto, advogado inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil, OAB/SP 210.822 e na Ordem dos Advogados Portugueses/OAP 63.820. Fundou o escritório em 2004, onde atua desde então com ênfase em Direito Imobiliário. É pós-graduado em Direito Tributário pela Fundação Getúlio Vargas FGV-GVLaw. É membro efetivo do Instituto dos Advogados de São Paulo – IASP, membro da Comissão de Direito Imobiliário do Instituto dos Advogados de São Paulo – IASP, membro da Comissão de Estudos de Desapropriação do Instituto dos Advogados de São Paulo – IASP, membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM, membro da Associação dos Advogados de São Paulo e Técnico em Transações Imobiliárias. Perfil Público: LinkedIn.com/OtavioAndereNeto/

Adriana Tavares de Freitas, advogada graduada em direito e especialista em Processo Civil pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo – PUC/SP. Membro da Ordem dos Advogados do Brasil – OAB/SP e da Associação dos Advogados de São Paulo. Atua há mais de 20 anos em direito civil e imobiliário, se destacando na análise de cadeias sucessórias, irregularidades nos registros, viabilidade legal de empreendimento, tendo prestado assessoria em incorporações imobiliárias e instituições de condomínios edilícios, loteamentos, locações típicas e atípicas e análise de direitos reais de garantia.

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