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ESPECIALISTAS EM IMOBILIÁRIO

Escritório de advogados especialistas em locações de imóveis residenciais e comerciais, despejos, cobranças de aluguel e administração imobiliária com mais de 20 anos de experiência 

ADVOGADO ESPECIALISTA EM LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA

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O aluguel de imóveis é um dos investimentos preferidos pelos brasileiros por trazer segurança e rentabilidade mensal para os proprietários. Porém, nem sempre a relação entre locador e locatário é pacífica e, nesses casos, estar amparado pela lei é o que traz segurança às partes.

A falta de pagamento dos aluguéis pelos locatários é, de longe, a maior reclamação dos proprietários de imóveis e, configurada  a inadimplência, não resta outra alternativa ao proprietário do imóvel senão o despejo.

O despejo é o remédio jurídico apto a retirar o inquilino/locatário do imóvel quando configurada a infração contratual e, com base no artigo 59, § 1º da  Lei 8245/91 (Lei das Locações), o advogado pode pedir que o juízo conceda medida liminar para desocupação imediata do imóvel, desde que prestada a caução (depositada em juízo) do valor de 03 meses de aluguel, que são recuperados ao final do processo.

PRINCIPAIS MEDIDAS JUDICIAIS

Somos frequentemente procurados para ingressar com ações visando o despejo liminar de locatários por infração contratual, dentre eles a inadimplência, bem como execução judicial de aluguéis.

Ação de Despejo por Infração Contratual

Ação de Despejo POR FALTA DE PAGAMENTO

AÇÃO DE EXECUÇÃO DE ALUGUEIS INADIMPLIDOS

QUEM É O ADVOGADO RESPONSÁVEL?

Conheça o advogado que fundou da Andere Neto Advocacia em 2014.

OTAVIO ANDERE NETO

Experiência

  • Advogado inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil OAB/SP desde 2003, com mais de 20 anos de experiência.
  • Advogado inscrito na Ordem dos Advogados de Portugal OAP/PO desde 2021, com experiência em negociação de contratos internacionais.
  • Especialista em Direito Imobiliário e pós-graduado em Direito Tributário pela Fundação Getúlio Vargas FGV/GVLAW.
  • Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Desapropriação do Instituto dos Advogados de São Paulo – IASP
  • Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM, membro da Associação dos Advogados de São Paulo e Técnico em Transações Imobiliárias

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A AÇÃO DE DESPEJO COM LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO

Veja abaixo como nosso escritório pode te ajudar nesses casos

Para despejar um locatário que não está pagando aluguel, o advogado pode seguir os seguintes passos:

  1. Análise do contrato de locação está em dia: O advogado deve revisar o contrato de locação para verificar se há cláusulas relacionadas à falta de pagamento do aluguel e quais são as penalidades previstas em caso de inadimplência. Também é importante garantir que o contrato esteja em dia e que não tenha expirado ou sido rescindido por outras razões;

  2. Envio de uma notificação de inadimplência: Se o locatário não estiver pagando o aluguel, o advogado pode enviar uma notificação de inadimplência, informando que o locatário tem um prazo determinado para pagar o aluguel em atraso ou enfrentar ação de despejo;

  3. Ingresso com uma ação de despejo com pedido de liminar: Se o locatário não pagar o aluguel em atraso dentro do prazo determinado na notificação, o advogado pode entrar com uma ação de despejo, podendo ser requerida uma liminar para despejo no prazo de 15 dias e, neste caso, deve ser prestada uma caução judicial equivalente a valor de 03 (três) alugueis que ficará depositada em conta judicial;

  4. Análise do pedido de liminar: Depois de apresentar a petição, deve-se aguardar a decisão do MM. Juiz sorteado para julgar o caso, podendo a liminar ser julgada antecipadamente e o despejo decretado para que o locatário desocupe o imóvel em 15 (quinze) dias. Neste caso, um ofiício judicial será emitido pelo cartório judicial, que designará um oficial de justiça pode então notificar o locatário e, se necessário, remover o locatário e seus pertences da propriedade.

O pedido de liminar tem como objetivo acelerar o processo de despejo, permitindo que o locador retome o imóvel de forma mais rápida e eficiente. Para isso, o locador deve apresentar uma prova incontestável de que o locatário está descumprindo suas obrigações contratuais, como aluguéis não pagos ou notificações extrajudiciais de cobrança.

A liminar é uma decisão provisória do juiz, concedida antes da sentença final, que tem como objetivo proteger o direito do locador e evitar danos irreparáveis ao patrimônio ou à integridade do imóvel. No caso da ação de despejo, a liminar pode determinar a desocupação do imóvel pelo locatário, enquanto o processo segue em julgamento.

O fundamento jurídico da ação de despejo com pedido de liminar está na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e no Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), que estabelecem as regras e procedimentos para a retomada do imóvel locado pelo locador. É importante ressaltar que o pedido de liminar deve ser bem fundamentado e apresentar provas concretas do descumprimento contratual pelo locatário, a fim de evitar a negativa do pedido pelo juiz.

QUER SABER MAIS?

Leia abaixo algumas perguntas e respostas sobre a locação de imóveis:

O que é um despejo por falta de pagamento?

O despejo por falta de pagamento é um tipo de processo de despejo movido pelo proprietário do imóvel alugado contra o inquilino que deixou de pagar o aluguel. Trata-se de um dos motivos mais comuns para o início de um processo de despejo.

Em um despejo por falta de pagamento, o proprietário do imóvel pode ingressar com uma ação na justiça para cobrar os valores em atraso e solicitar a desocupação do imóvel pelo inquilino. Para isso, ele deve apresentar ao juiz as provas de que o inquilino está em débito com o aluguel, como cópias dos recibos ou extratos bancários que comprovem a falta de pagamento.

Caso o inquilino não pague o valor devido ou não apresente defesa no prazo estipulado pela justiça, o juiz pode conceder uma liminar de despejo, autorizando o proprietário a retomar a posse do imóvel. Nesse caso, o inquilino será notificado para desocupar o imóvel imediatamente.

Se o inquilino não desocupar o imóvel voluntariamente, o proprietário pode solicitar a intervenção da polícia para realizar a retirada forçada. É importante lembrar que, mesmo em caso de despejo por falta de pagamento, o inquilino tem direito a apresentar defesa e a buscar um acordo com o proprietário para regularizar a situação antes do término do processo judicial.

O que é a Ordem ou Liminar de Despejo?

Uma liminar de ordem de despejo é uma decisão judicial provisória, emitida em um processo de despejo, que autoriza o locador (proprietário) a retomar a posse do imóvel alugado antes mesmo do fim do processo. Em outras palavras, é uma medida que permite que o locador possa solicitar ao locatário (inquilino) a desocupação do imóvel de forma imediata, sem aguardar o término do processo de despejo.

Para que a liminar de ordem de despejo seja concedida, o locador precisa apresentar evidências concretas de que o locatário não está cumprindo com suas obrigações contratuais, como o pagamento do aluguel, por exemplo. O juiz responsável pelo caso avaliará as evidências apresentadas e decidirá se a liminar será concedida ou não.

Caso a liminar seja concedida, o locatário deverá deixar o imóvel em um prazo determinado pelo juiz. Caso contrário, poderá ser acionado judicialmente para que seja cumprida a ordem de despejo. É importante lembrar que, mesmo com a concessão da liminar, o processo de despejo continua correndo e pode ser contestado pelo locatário.

Quanto tempo demora um Processo de Despejo?

É sempre difícil falar sobre quanto tempo demora uma ação de despejo pois ela pode variar de acordo com diversos fatores, como a complexidade do caso, o tipo de locação que está sendo questionada, o número de recursos interpostos pelas partes e a disponibilidade do Judiciário.

A titulo de exemplo, temos a experiência que uma ação de despejo pode levar entre 6 meses a 2 anos em primeira instância, mas isso não é regra. No entanto, se houver recursos e apelações, esse prazo pode se estender ainda mais.

Mas não se pode confundir o tempo de uma ação de despejo com a liminar para desocupação do imóvel. A liminar para desocupação do imóvel pode ser solicitada pelo Locador mediante depósito de 03 (três) aluguéis a titulo de caução em juízo (via de regra, esse valor é levantado ao final do processo). Pelo caráter de urgência, essa liminar deve ser julgada em aproximadamente 15 dias pelo Juiz de primeiro grau e pode levar entre 1 a 6 meses em média para ser efetivada, ou seja, para que o Oficial de Justiça dê o devido cumprimento à ordem e desocupe o imóvel.

Vale lembrar que a ação de despejo deve ser movida de acordo com as normas do Código de Processo Civil e outras legislações aplicáveis. O locador deve seguir todos os procedimentos legais e ter provas suficientes para fundamentar o pedido de despejo, caso contrário, a ação pode ser indeferida ou atrasada.

É importante que o locador busque um advogado especializado em Direito Imobiliário para orientá-lo durante todo o processo e garantir que seus direitos sejam respeitados.

O que fazer se o inquilino não quer sair do imóvel alugado?

Se o inquilino não quer sair do imóvel alugado, mesmo após receber notificação extrajudicial ou ordem judicial de despejo, é importante que o proprietário adote as medidas legais cabíveis para recuperar a posse do imóvel.

O primeiro passo é contratar um advogado especializado em direito imobiliário para ingressar com uma ação de despejo na justiça. O advogado irá representar o proprietário no processo e adotar as medidas necessárias para comprovar a falta de pagamento ou outra justificativa para o despejo, além de acompanhar o andamento do processo até a decisão final do juiz.

Caso o juiz conceda a liminar de despejo, o proprietário deve providenciar a notificação do inquilino para que ele deixe o imóvel em um prazo determinado pela justiça. Se o inquilino não desocupar o imóvel no prazo estabelecido, o proprietário pode solicitar a retirada forçada do inquilino pela polícia.

É importante lembrar que, mesmo em caso de despejo, o proprietário deve respeitar as regras estabelecidas pela lei, evitando práticas abusivas ou que possam causar danos ao inquilino ou ao imóvel. Além disso, é sempre recomendável buscar um acordo amigável com o inquilino antes de ingressar com uma ação de despejo, caso haja a possibilidade de solucionar a situação de forma pacífica.

A partir de quantos alugueis vencidos e não pagos podemos entrar com a ação de despejo?

No Brasil, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) estabelece que o locador pode ingressar com uma ação de despejo por falta de pagamento quando o inquilino estiver devendo pelo menos três aluguéis. Além disso, é necessário que o locador notifique o inquilino para que ele pague as dívidas no prazo de 15 dias antes de ingressar com a ação de despejo.
Caso o inquilino não pague as dívidas ou não apresente uma defesa no prazo estabelecido, o juiz pode determinar o despejo e o pagamento das dívidas em aberto, além de multas e honorários advocatícios. Vale ressaltar que o locador só pode retomar o imóvel após a expedição de uma ordem judicial de despejo.
Por isso, é importante que o locador esteja atento aos prazos e procedimentos legais, a fim de evitar possíveis prejuízos financeiros ou problemas jurídicos. É recomendável que o contrato de locação seja bem elaborado e contenha cláusulas específicas sobre as obrigações das partes, incluindo os prazos e as condições de pagamento do aluguel

Quais os requisitos para obtenção da liminar para desocupação do imóvel?

Para obtenção da liminar para desocupação do imóvel em uma ação de despejo, é necessário que sejam preenchidos alguns requisitos legais, que podem variar de acordo com a jurisdição local e com as disposições específicas do contrato de locação. De maneira geral, os requisitos mais comuns incluem:

Comprovação do atraso no pagamento do aluguel: o locador deve apresentar documentos que comprovem o atraso no pagamento do aluguel, como recibos de aluguel não pagos ou extratos bancários.

Notificação do locatário: o locador deve ter notificado o locatário para que pague as dívidas em aberto e desocupe o imóvel no prazo estabelecido na notificação.

Contrato de locação regular: o contrato de locação deve estar regular e em conformidade com as disposições legais aplicáveis.

Necessidade de proteção do patrimônio: a liminar só será concedida se a permanência do locatário no imóvel representar um risco à integridade física do imóvel ou ao patrimônio do locador.

É importante destacar que esses requisitos podem variar de acordo com a legislação e a jurisprudência local, por isso é recomendável consultar um advogado especializado em direito imobiliário para obter informações precisas sobre as leis e os procedimentos que se aplicam ao seu caso.

Qual juros pode ser cobrado em uma Cobrança ou Execução e Aluguel Inadimplente?

Os juros de mora são os juros cobrados quando um pagamento é realizado com atraso. No Brasil, a taxa de juros de mora é determinada pelo Código Civil Brasileiro, que estabelece que os juros de mora são de 1% ao mês ou fração de atraso, ou seja, de 0,0333% ao dia. Essa taxa é aplicável a todas as dívidas, independentemente do seu valor ou natureza.

Por exemplo, se uma pessoa possui uma dívida de R$ 1.000,00 e atrasa o pagamento por um mês, os juros de mora a serem cobrados são de R$ 10,00 (1% de R$ 1.000,00). Se o atraso for de dois meses, os juros de mora serão de R$ 20,00 (2% de R$ 1.000,00) e assim sucessivamente.

Os juros de mora são uma forma de compensação ao credor pelos danos causados pelo atraso no pagamento. Além disso, eles incentivam o pagamento pontual das dívidas e ajudam a manter a estabilidade financeira do credor.

Qual é o fundamento jurídico de uma ação de despejo?

O fundamento jurídico de uma ação de despejo é a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que regula as relações entre locadores e locatários de imóveis urbanos. A lei estabelece as condições para a celebração do contrato de locação, os direitos e deveres das partes envolvidas e as formas de resolução de conflitos.

De acordo com a Lei do Inquilinato, o proprietário do imóvel pode ingressar com uma ação de despejo na justiça nos seguintes casos:

Falta de pagamento do aluguel ou das demais obrigações contratuais por parte do locatário;

Extinção do prazo da locação;

Descumprimento de cláusula contratual;

Necessidade de reaver o imóvel para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha de outro imóvel;

Necessidade de realizar obras urgentes no imóvel que não possam ser feitas com a presença do locatário;

Demolição ou edificação autorizada pelo Poder Público.

A ação de despejo deve ser fundamentada em uma das hipóteses previstas em lei, e o proprietário deve apresentar ao juiz as provas necessárias para comprovar a sua pretensão. É importante lembrar que, mesmo em caso de despejo, o locatário tem direitos garantidos por lei, como o direito à defesa e à indenização por eventuais prejuízos sofridos em decorrência do despejo.

FASES DO TRABALHO

Veja as fases necessárias para ingresso do processo judicial.

ANÁLISE DE DOCUMENTOS

O primeiro passo é a analise de documentos. Por isso, é importante que você nos envie o maior numero de documentos possíveis para que possamos verificar suas chances de sucesso.

REUNIÃO ESTRATÉGICA

Agendaremos uma reunião onde será abordada a estratégia a ser adotada no seu caso, bem como suas reais chances de sucesso em um processo judicial em face do Locatário.

EXECUÇÃO DOS TRABALHOS

Após o alinhamento dos documentos e a reunião estratégica, é chegada a hora de executarmos os trabalhos previstos com o ingresso do processo judicial com pedido de liminar.

ANÁLISE DA LIMINAR

Após o ingresso do processo judicial, o primeiro ato a ser tomado pelo Juiz é a análise do pedido de medida liminar visando a obtenção da medida liminar que decrete o despejo do Locatário.

CONTATO
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