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O aluguel de imóveis é um dos investimentos preferidos pelos brasileiros por trazer segurança e rentabilidade mensal para os proprietários. Porém, nem sempre a relação entre locador e locatário é pacífica e, nesses casos, estar amparado pela lei é o que traz segurança às partes.
A falta de pagamento dos aluguéis pelos locatários é, de longe, a maior reclamação dos proprietários de imóveis e, configurada a inadimplência, não resta outra alternativa ao proprietário do imóvel senão o despejo.
O despejo é o remédio jurídico apto a retirar o inquilino/locatário do imóvel quando configurada a infração contratual e, com base no artigo 59, § 1º da Lei 8245/91 (Lei das Locações), o advogado pode pedir que o juízo conceda medida liminar para desocupação imediata do imóvel, desde que prestada a caução (depositada em juízo) do valor de 03 meses de aluguel, que são recuperados ao final do processo.
Para despejar um locatário que não está pagando aluguel, o advogado pode seguir os seguintes passos:
Análise do contrato de locação está em dia: O advogado deve revisar o contrato de locação para verificar se há cláusulas relacionadas à falta de pagamento do aluguel e quais são as penalidades previstas em caso de inadimplência. Também é importante garantir que o contrato esteja em dia e que não tenha expirado ou sido rescindido por outras razões;
Envio de uma notificação de inadimplência: Se o locatário não estiver pagando o aluguel, o advogado pode enviar uma notificação de inadimplência, informando que o locatário tem um prazo determinado para pagar o aluguel em atraso ou enfrentar ação de despejo;
Ingresso com uma ação de despejo com pedido de liminar: Se o locatário não pagar o aluguel em atraso dentro do prazo determinado na notificação, o advogado pode entrar com uma ação de despejo, podendo ser requerida uma liminar para despejo no prazo de 15 dias e, neste caso, deve ser prestada uma caução judicial equivalente a valor de 03 (três) alugueis que ficará depositada em conta judicial;
Análise do pedido de liminar: Depois de apresentar a petição, deve-se aguardar a decisão do MM. Juiz sorteado para julgar o caso, podendo a liminar ser julgada antecipadamente e o despejo decretado para que o locatário desocupe o imóvel em 15 (quinze) dias. Neste caso, um ofiício judicial será emitido pelo cartório judicial, que designará um oficial de justiça pode então notificar o locatário e, se necessário, remover o locatário e seus pertences da propriedade.
O pedido de liminar tem como objetivo acelerar o processo de despejo, permitindo que o locador retome o imóvel de forma mais rápida e eficiente. Para isso, o locador deve apresentar uma prova incontestável de que o locatário está descumprindo suas obrigações contratuais, como aluguéis não pagos ou notificações extrajudiciais de cobrança.
A liminar é uma decisão provisória do juiz, concedida antes da sentença final, que tem como objetivo proteger o direito do locador e evitar danos irreparáveis ao patrimônio ou à integridade do imóvel. No caso da ação de despejo, a liminar pode determinar a desocupação do imóvel pelo locatário, enquanto o processo segue em julgamento.
O fundamento jurídico da ação de despejo com pedido de liminar está na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e no Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), que estabelecem as regras e procedimentos para a retomada do imóvel locado pelo locador. É importante ressaltar que o pedido de liminar deve ser bem fundamentado e apresentar provas concretas do descumprimento contratual pelo locatário, a fim de evitar a negativa do pedido pelo juiz.
O primeiro passo é a analise de documentos. Por isso, é importante que você nos envie o maior numero de documentos possíveis para que possamos verificar suas chances de sucesso.
Agendaremos uma reunião onde será abordada a estratégia a ser adotada no seu caso, bem como suas reais chances de sucesso em um processo judicial em face do Locatário.
Após o alinhamento dos documentos e a reunião estratégica, é chegada a hora de executarmos os trabalhos previstos com o ingresso do processo judicial com pedido de liminar.
Após o ingresso do processo judicial, o primeiro ato a ser tomado pelo Juiz é a análise do pedido de medida liminar visando a obtenção da medida liminar que decrete o despejo do Locatário.