O distrato de compra e venda de um imóvel visa restabelecer a condição anterior ao fechamento do contrato, com a consequente devolução dos valores pagos e a compensação das despesas realizadas.
O aumento do INCC e do IGPM dificultou o adimplemento das obrigações contratuais em caso de compra e venda de imóveis. Para isso, a Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato de Imóvel) trouxe a possibilidade de resolução contratual da compra e venda de imóvel motivado na inadimplência do comprador de imóveis na planta.
Nesse caso ou ainda por arrependimento, o distrato da aquisição do imóvel não pode ser negado e o comprador deve ser restituído em até 90% dos valores pagos, devidamente corrigidos monetariamente.
ANTES DA LEI 13.786/2018 (Lei que regula o Distrato da Compra de Imóvel)
Se antes da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato de Imóvel), o STJ decido em 24 de novembro de 2020 o Recurso Especial 1.820.330-SP: a “multa por desistência do comprador em contrato de compra e venda de imóvel celebrado antes da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) não pode ultrapassar 25% do total da quantia paga“.
Portanto, se o contrato de compra e venda do imóvel foi assinado antes da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato de Imóvel), o STJ entendeu que, caso a culpa tenha sido exclusiva do vendedor, “deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo comprador integralmente”. Já em caso de culpa do vendedor aplica-se a a Súmula 543, do STJ:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)
Em recente decisão, o STJ entendeu:
“Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga. Precedentes. 6. Agravo interno não provido“. (STJ; AgInt-AREsp 1.537.311; Proc. 2019/0196777-0; SP; Terceira Turma; Relª Minª Nancy Andrighi; Julg. 18/11/2019; DJE 20/11/2019)
Portanto, em caso de culpa do comprador em contrato de compra e venda de imóvel assinado anteriormente a Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato de Imóvel) a retenção das parcelas pagas pode ser de até 25%, incluindo correção monetária e juros moratórios (STJ, 3ª Turma, AgInt no REsp 1862927/RJ, rel. min. Marco Aurélio Bellizze). Já em caso de culpa do comprador em contrato de compra e venda de imóvel assinado anteriormente a Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato de Imóvel) deve haver a devolução total dos valores, incluindo correção monetária e juros moratórios (STJ, 4ª Turma, AgInt no AREsp 1597320/RJ, rel. min. Maria Isabel Gallotti).
APÓS A LEI 13.786/2018 (Lei que regula o Distrato da Compra de Imóvel)
Após a Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato de Imóvel) deve ser aplicada nos contratos de compra e venda de imóvel assinados e, nesse caso, a multa por desistência do comprador pode de 25% (quando a incorporação imobiliária estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação) no prazo de até 180 dias, contado da data do desfazimento do contrato, ou até 50% (quando a incorporação imobiliária estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação) prazo máximo de 30 dias após o “habite-se”.
E, caso o comprador esteja na posse do imóvel, deverá arcar ainda com o o percentual de 0,5% sobre o valor do contrato bem como com o valor do IPTU, condomínio, comissão de corretagem e demais encargos e despesas previstas em contrato.
Todavia, no caso de culpa exclusiva da vendedora, o comprador deverá receber integralmente todos os valores pagos, com incidência de correção monetária e juros moratórios.
Veja jurisprudência recente do TJ/SP:
“RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES – Contrato de compra e venda de imóvel (lote) celebrado na vigência da Lei do Distrato – Valor do contrato correspondente a R$84.604,50 – Pagamentos realizados no montante de R$2.820,16 – Parcial procedência – Declarada a rescisão do contrato por culpa do comprador e determinada a devolução de 90% do valor pago – Insurgência da ré – Alegação de que o contrato está de acordo com a Lei do Distrato, não podendo ser ignorado – Parcial cabimento – Art. 32-A da Lei nº 6.766/79, alterado pela Lei do Distrato (nº 13.786/2018), e cláusula penal (devolução com dedução de 10% do valor do contrato) que não podem ser ignorados – Aplicação irrestrita dessas regras que, contudo, impõe perda total dos valores pelo comprador e o torna devedor em montante muitas vezes superior ao quitado – Incidência do art. 51, IV, do CDC e do art. 413 do Código Civil que admitem a possibilidade de revisão das cláusulas contratuais nulas, abusivas ou excessivamente onerosas – Percentual de retenção da cláusula penal que deve ser de 20% sobre os valores pagos pelo comprador, permitidas as demais deduções relativas à fruição do bem, comissão de corretagem e encargos moratórios – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJ-SP – AC: 10477480720208260100 SP 1047748-07.2020.8.26.0100, Relator: Miguel Brandi, Data de Julgamento: 08/04/2021, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/04/2021)