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Distrato de Compra e Venda de Imóvel

Somos um escritório de advogados especialistas em direito imobiliário.

COMO FUNCIONA O DISTRATO DA COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

O distrato de compra e venda de um imóvel visa restabelecer a condição anterior ao fechamento do contrato, com a consequente devolução dos valores pagos e a compensação das despesas realizadas.

Restituição

É possível pleitear a restituição das parcelas pagas na compra de imóvel.

Encargos

É possível pleitear Perdas de Danos Sofridas, além de Juros e Correção monetária.

INDENIZAÇÃO

A devolução dos valores, ainda que em prestações, deve ser imediata.

DESISTÊNCIA POR CULPA DO COMPRADOR

O aumento do INCC e do IGPM dificultou o adimplemento das obrigações contratuais em caso de compra e venda de imóveis. Para isso, a Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato de Imóvel) trouxe a possibilidade de resolução contratual da compra e venda de imóvel motivado na inadimplência do comprador de imóveis na planta.

Nesse caso ou ainda por arrependimento, o distrato da aquisição do imóvel não pode ser negado e o comprador deve ser restituído em até 90% dos valores pagos, devidamente corrigidos monetariamente.

ANTES DA LEI 13.786/2018 (Lei que regula o Distrato da Compra de Imóvel)

Se antes da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato de Imóvel), o STJ decido em 24 de novembro de 2020 o Recurso Especial 1.820.330-SP:  a “multa por desistência do comprador em contrato de compra e venda de imóvel celebrado antes da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) não pode ultrapassar 25% do total da quantia paga“.

Portanto, se o contrato de compra e venda do imóvel foi assinado antes da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato de Imóvel), o STJ entendeu que, caso a culpa tenha sido exclusiva do vendedor, “deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo comprador integralmente”. Já em caso de culpa do vendedor aplica-se a a Súmula 543, do STJ:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

 

Em recente decisão, o STJ entendeu:

Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga. Precedentes. 6. Agravo interno não provido“. (STJ; AgInt-AREsp 1.537.311; Proc. 2019/0196777-0; SP; Terceira Turma; Relª Minª Nancy Andrighi; Julg. 18/11/2019; DJE 20/11/2019)

 

Portanto, em caso de culpa do comprador em contrato de compra e venda de imóvel assinado anteriormente a Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato de Imóvel) a retenção das parcelas pagas pode ser de até 25%, incluindo correção monetária e juros moratórios (STJ, 3ª Turma, AgInt no REsp 1862927/RJ, rel. min. Marco Aurélio Bellizze). Já em caso de culpa do comprador em contrato de compra e venda de imóvel assinado anteriormente a Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato de Imóvel) deve haver a devolução total dos valores, incluindo correção monetária e juros moratórios (STJ, 4ª Turma, AgInt no AREsp 1597320/RJ, rel. min. Maria Isabel Gallotti).

APÓS A LEI 13.786/2018 (Lei que regula o Distrato da Compra de Imóvel)

Após a Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato de Imóvel) deve ser aplicada nos contratos de compra e venda de imóvel assinados e, nesse caso, a multa por desistência do comprador pode de 25% (quando a incorporação imobiliária estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação) no prazo de até 180 dias, contado da data do desfazimento do contrato, ou até 50% (quando a incorporação imobiliária estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação) prazo máximo de 30 dias após o “habite-se”.

E, caso o comprador esteja na posse do imóvel, deverá arcar ainda com o o percentual de 0,5% sobre o valor do contrato bem como com o valor do IPTU, condomínio, comissão de corretagem e demais encargos e despesas previstas em contrato.

Todavia, no caso de culpa exclusiva da vendedora, o comprador deverá receber integralmente todos os valores  pagos, com incidência de correção monetária e juros moratórios.

Veja jurisprudência recente do TJ/SP:

“RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES – Contrato de compra e venda de imóvel (lote) celebrado na vigência da Lei do Distrato – Valor do contrato correspondente a R$84.604,50 – Pagamentos realizados no montante de R$2.820,16 – Parcial procedência – Declarada a rescisão do contrato por culpa do comprador e determinada a devolução de 90% do valor pago – Insurgência da ré – Alegação de que o contrato está de acordo com a Lei do Distrato, não podendo ser ignorado – Parcial cabimento – Art. 32-A da Lei nº 6.766/79, alterado pela Lei do Distrato (nº 13.786/2018), e cláusula penal (devolução com dedução de 10% do valor do contrato) que não podem ser ignorados – Aplicação irrestrita dessas regras que, contudo, impõe perda total dos valores pelo comprador e o torna devedor em montante muitas vezes superior ao quitado – Incidência do art. 51, IV, do CDC e do art. 413 do Código Civil que admitem a possibilidade de revisão das cláusulas contratuais nulas, abusivas ou excessivamente onerosas – Percentual de retenção da cláusula penal que deve ser de 20% sobre os valores pagos pelo comprador, permitidas as demais deduções relativas à fruição do bem, comissão de corretagem e encargos moratórios – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJ-SP – AC: 10477480720208260100 SP 1047748-07.2020.8.26.0100, Relator: Miguel Brandi, Data de Julgamento: 08/04/2021, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/04/2021)

DESISTÊNCIA POR CULPA DO VENDEDOR

ADVOGADOS RESPONSÁVEIS

Otavio Andere Neto, advogado inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil, OAB/SP 210.822 e na Ordem dos Advogados Portugueses/OAP 63.820. Fundou o escritório em 2004, onde atua desde então com ênfase em Direito Imobiliário. É pós-graduado em Direito Tributário pela Fundação Getúlio Vargas FGV-GVLaw. É membro efetivo do Instituto dos Advogados de São Paulo – IASP, membro da Comissão de Direito Imobiliário do Instituto dos Advogados de São Paulo – IASP, membro da Comissão de Estudos de Desapropriação do Instituto dos Advogados de São Paulo – IASP, membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM, membro da Associação dos Advogados de São Paulo e Técnico em Transações Imobiliárias. Perfil Público: LinkedIn.com/OtavioAndereNeto/

 

Adriana Tavares de Freitas, advogada graduada em direito e especialista em Processo Civil pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo – PUC/SP. Membro da Ordem dos Advogados do Brasil – OAB/SP e da Associação dos Advogados de São Paulo. Atua há mais de 20 anos em direito civil e imobiliário, se destacando na análise de cadeias sucessórias, irregularidades nos registros, viabilidade legal de empreendimento, tendo prestado assessoria em incorporações imobiliárias e instituições de condomínios edilícios, loteamentos, locações típicas e atípicas e análise de direitos reais de garantia.

 

Cintia Busse, especialista em Direito Empresarial pela Pontifícia Universidade Católica de São  Paulo – PUC-SP (2001), especialista em Direito Contratual pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo – PUC-SP (2003), e Mestre em Direito e Economia do Comércio Internacional pelo World Trade Institute: Universidade de Berna, Friburgo e Neuchatel, na Suíça (2008).Advogada atuante na área consultiva empresarial, com mais de 15 anos de experiência em escritórios de advocacia de grande porte em São Paulo. Especialista em contratos em geral, incluindo estruturas contratuais complexas, contratos nacionais e internacionais. Na Suíça, trabalhou ainda como pesquisadora do WTI – World Trade Institute and NCCR – Swiss National Centre of Competence in Research. Membro da Câmara de Comércio Suíça-Brasil – SWISSCAM, IBA – International Bar Association, WLA – World Lawyer’s Association ABDI – Associação Brasileira de Direito Internacionale da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB), Secção São Paulo desde o ano 2000.

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