Gerenciamento de Locações Imobiliárias

A Andere Neto gerencia com expertise a locação de imóveis residenciais e comerciais urbanos, atuando nas seguintes frentes:

1. Análise de documentos e crédito do interessado (certidões federais, estaduais, municipais, judiciais e serasa);
2. Confecção do contrato de locação do imóvel e laudo de vistoria por advogado especialista em direito imobiliário;
3. Contratação e controle de vigência de seguro incêndio e danos no imóvel;
4. Controle de pagamento de IPTU e Taxa Condominial;
5. Envio mensal de boletos de cobrança através de software dedicado;
6. Conciliação bancária dos pagamentos e envio de relatórios mensais;
7. Envio de e-mails automáticos avisando sobre a proximidade do vencimento do boleto;
8. Acompanhamento de profissionais para eventuais reparos no imóvel;
9. Reajustes anuais do valor locatício com base no índice do contrato;
10. Envio de notificação através de telegrama em caso de inadimplência;
11. Formalização de renovação ou distrato ao final do prazo do contrato;
12. Ingresso com as medidas judiciais necessárias em caso de inadimplência, danos no imóvel ou manutenção indevida da posse, tais como: despejos, execuções de aluguéis, reintegração de posse, etc…

Despejo por falta de pagamento

O despejo por falta de pagamento pode ser, se conveniente, cumulado com a cobrança do alugueis vencidos e não pagos com os devidos acréscimos legais, tais como: correção monetária, juros moratórios, multa, honorários de advogado, etc. Há na lei, ainda, a possibilidade do pedido de liminar  para determinar a imediata desocupação do imóvel.

Despejo por infração legal de desvio de finalidade

Segundo artigo 23 da Lei 8245/91 o locatário é obrigado a utilizar o

“imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu“

Despejo por venda do imóvel durante locação

Segundo o artigo 8º da Lei 8.245/961

“se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias, para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel“.

Há de ser respeitado, todavia, a preferência do locatário em “adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca” conforme artigo 28º da Lei 8.245/961.

Revisional de Contrato de Locação 

Neste procedimento, busca-se a correção do valor do aluguel sob a ótica de desproporcionalidade do valor, de modo a reequilibrar o contrato diante da modificação das condições econômicas e imobiliárias referentes ao imóvel objeto da locação. O artigo 19 da Lei 8.245/91 que:

“Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”.

Renovatória de Contrato de Locação 

O direito à renovação do contrato está estabelecido no artigo 51, da Lei 8.245/91, cujos requisitos são:

“ (i) – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; (ii) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; e, (iii) o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.”

Importantíssimo que a ação seja proposta no prazo previsto no artigo §5°, do artigo 51, da Lei 8.245/91:

“o direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.”

Otavio Andere Neto, fundou o escritório em 2004. Atua com ênfase em Direito Imobiliário. É pós-graduado em Direito Tributário pela Fundação Getúlio Vargas FGV-GVLaw. É membro efetivo do Instituto dos Advogados de São Paulo – IASP, membro da Comissão de Direito Imobiliário do Instituto dos Advogados de São Paulo – IASP, membro da Comissão de Estudos de Desapropriação do Instituto dos Advogados de São Paulo – IASP, membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM, membro da Associação dos Advogados de São Paulo e inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil/SP desde 2002. Atua, desde o começo da sua carreira, na área imobiliária em escritórios de advocacia de grande porte, com ênfase no contencioso imobiliário e também na implementação de empreendimentos imobiliários residenciais e comerciais, desde a fase de aquisição do imóvel até a entrega das unidades autônomas, com o desenvolvimento de ampla due diligence, contratos de compra e de venda, de permuta, de dação em pagamento, de empreitada, de locações built-to-suit, entre outros. Perfil Público: LinkedIn.com/OtavioAndereNeto/

Adriana Tavares de Freitas, advogada graduada em direito e especialista em Processo Civil pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo – PUC/SP. Membro da Ordem dos Advogados do Brasil – OAB/SP e da Associação dos Advogados de São Paulo. Atua há mais de 20 anos em direito civil e imobiliário, se destacando na análise de cadeias sucessórias, irregularidades nos registros, viabilidade legal de empreendimento, tendo prestado assessoria em incorporações imobiliárias e instituições de condomínios edilícios, loteamentos, locações típicas e atípicas e análise de direitos reais de garantia.