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Clausulas e condições relativas ao contrato de locação

31/10/2013

Muitas são as dúvidas que surgiram nos contratos de locação depois do advento do Código Civil. A questão primordial, que inclusive tem sido objeto de dúvidas dos nossos clientes, é sobre a vigência da Lei de Locações, 8.245/91, em face da entrada em vigor do Código Civil.

Em princípio é de se entender que uma lei nova revoga a antiga quando trata do mesmo assunto. Todavia, isso não ocorre no caso em tela em razão de dois princípios: o primeiro se refere à especialização de um assunto por lei específica. É o que ocorre. A lei de locações especializa o assunto e por isso prevalece sobre a publicação do Código Civil. Secundariamente, ainda temos o artigo 2.036 do Código Civil, que aduz ser de competência de lei específica toda e qualquer matéria sobre locações urbanas tópicos, pois a lei de locações especializa.

Porém, no que tange à fiança ainda temos sérias discussões. A título de curiosidade, pesquisas realizadas pelo Secovi/SP apontam que um dos maiores obstáculos para que um contrato de locação seja concretizado são as garantias exigidas pelos locadores e imobiliárias.

Deixando de lado, com a devida vênia, o entendimento jurisprudencial e também o nosso, temos aqui um grande dilema. A lei de locações é clara no seu artigo 39, in verbis: “Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.” Ou seja, o fiador é responsável pela estabilidade financeira da locação até o final desta, até a entrega das chaves. “Isso significa a renúncia ao direito de se exonerar da obrigação de fiador”, explica Otávio Andere.

O problema é o contraponto do novo Código Civil no que tange ao assunto, uma vez que esse alterou as normas para o fiador ver-se livre da fiança, ou seja, quanto à exoneração do fiador. O grande dilema jurídico é saber qual lei tem efeito, ora a exoneração prescrita pela Lei do Inquilinato ou a do novo Código Civil. Eis o motivo do transtorno:

Art. 835. O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor.
Assim, segundo este diploma legal, basta ao fiador notificar o credor sua intenção em exonerar-se da fiança e esperar pelo prazo de 60 dias.

Qual legislação está vigorando? O artigo 853 se refere a todo e qualquer tipo de fiança, inclusive a imobiliária? Ou será que esta é regida pela lei especial do Inquilinato? “Há que ser levado em consideração o entendimento de que a Lei do Inquilinato prevalece sobre o artigo 835 do Código Civil, pois, segundo o artigo 2.036 deste mesmo diploma legal, “a locação de prédio urbano, que esteja sujeita a lei especial, por ela continua sendo regida”. Todavia, outra doutrina assegura que a fiança é regida pelo Código Civil e não pela Lei do Inquilinato, isso porque a lei especial se refere ao Código Civil, quando entra no capítulo da fiança.

Quanto às demais cláusulas de um contrato de locação, é importante salientar algumas:

Em primeiro lugar, o contrato de locação deve tratar sobre o objeto principal de qualquer contrato dessa natureza: o aluguel e o seu reajuste. Assim, neste tópico deve estar bem claro o valor do aluguel a ser pago pelo locatário e a data limite do pagamento. Deve constar ainda a forma de pagamento (bloqueto bancário etc.). Este tópico deve conter ainda o procedimento em caso de mora do locatário.

A periodicidade mínima também deve ser tratada neste item e ajustada de acordo com os índices de mercado. No caso, usaremos como exemplo a variação do IGPM (Índice Geral de Preços de Mercado) da Fundação Getúlio Vargas, que deve ser computada a partir da data de celebração do contrato.
Impostos e afins

Neste tópico, deve estar explícito de quem é a obrigação de pagar. Na maioria dos casos, estes correm por conta exclusiva do locatário e fazem parte integrante do aluguel ajustado.

Deve-se ressaltar que quando os encargos forem entregues ao locatário este se compromete a entregá-los no endereço do locador, com antecedência necessária para que sejam providenciados os seus pagamentos, sob pena de responder pelas multas decorrentes do atraso.

Luz e água

Esses encargos são, via de regra, obrigação exclusiva do locatário, podendo haver estipulações em contrário. Este, portanto, é o responsável por multas a que der causa.

Pode-se estipular contratualmente o reembolso ao locador se este efetuar os pagamentos referidos nesta cláusula, a fim de evitar cobrança em seu nome.

Ainda nesse sentido, pode-se obrigar contratualmente o locatário a enviar ao locador periodicamente as cópias destas despesas devidamente quitadas, sob pena de infração contratual.

Seguro

Neste tópico, o locador poderá exigir ou não que o locatário faça um seguro contra os riscos de incêndio e danos do imóvel locado, ficando igualmente obrigado ao pagamento do prêmio, indicando o nome do locador como beneficiário.

A cessão, a transferência, a sublocação e o comodato

O contrato pode versar sobre a necessidade do consentimento expresso e por escrito do locador no caso de transferência do contrato, sublocação ou empréstimo do imóvel locado, no todo ou em parte, sob pena de grave infração contratual. Comodato é um contrato de empréstimo, só que sem título oneroso.

Fonte: http://www.creci.org.br/