O STJ, ao revisar o REsp 1.937.821/SP, divulgou o Tema Repetitivo 1.113 definindo que a base de cálculo do ITBI é o valor real da transação e não o valor venal pré-estabelecido pelas prefeituras. Contribuintes que pagaram com base em valores inflacionados nos últimos cinco anos poderão solicitar devoluções, contanto que comprovem o valor real das transações.
O STJ, ao analisar o REsp 1.937.821 – SP divulgado em 03 de março, esclareceu seu entendimento no Tema Repetitivo nº 1.113, referente à base de cálculo do ITBI, um imposto sob a responsabilidade dos municípios e aplicado em transferências onerosas de propriedades.
A decisão busca encerrar um longo debate entre municípios e pagadores sobre a determinação dessa base: se seria o valor venal usado para calcular o IPTU, o montante determinado pelas prefeituras para o ITBI, ou o preço real da transação acordado entre as partes.
Conforme o CTN, artigo 38, a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transferidos. A alíquota varia entre 2% e 5%, dependendo do município onde o imóvel se localiza. É relevante observar que o valor venal estabelecido pelas prefeituras pode ser maior que o preço real da venda, resultando em um ITBI baseado em um montante inflacionado.
Apesar dos compradores poderem contestar o valor venal definido pelas prefeituras, não há garantias de aprovação dessa contestação.
O STJ, atendendo aos pagadores, considerou que o valor venal pré-definido pelas prefeituras não pode ser usado como base para o ITBI. O preço acordado entre as partes deve ser respeitado e usado como referência, a menos que o município comprove sua inadequação por meio de um processo administrativo, garantindo a defesa do contribuinte.
Assim, cabe aos pagadores garantir evidências sólidas para, se questionados, comprovar o real valor da venda. Se essa decisão for confirmada, afetará como o ITBI é calculado. As prefeituras terão de se ajustar a esse novo entendimento do STJ.
Além disso, aqueles que pagaram o ITBI com base em um valor inflacionado nos últimos cinco anos poderão buscar a devolução desses montantes, desde que apresentem provas do valor real da transação.